Verfasst von Lena Slobodian
Hintergrund[1]
In diesem Beitrag wird die Lage des Wohnungsmarktes in Kaulsdorf, Stadtteil Hellersdorf, Berlin vorgestellt. Neben einigen Hintergrundinformationen zum Bezirk wird ein Interview mit einem Mieter aus Kaulsdorf vorgestellt, um eine andere Perspektive auf Daten zu ermöglichen. Schließlich wird beides im Vergleich betrachtet und ein Fazit gezogen.
Es gab generell wenige Information zur Lage des Wohnungsmarkts in Kaulsdorf – die zwei verfügbaren wissenschaftlichen Artikel bezogen sich auf neuentstehende Unterkünfte für Asylbewerber, was aber wenig mit dem Thema zu tun hat. Die meisten Informationen stammen aus einem jährlichen Bericht von der IBB (Investitionsbank Berlin), einige Hintergrundinformationen zu Kaulsdorf habe ich außerdem auf der Webseite des Bezirks gefunden. Diese Informationen sind eher wichtig für eine allgemeine Einordnung – z.B. wird dort berichtet, dass Hellersdorf sich aus mehreren ehemaligen Dörfern zusammensetzt – darunter auch Kaulsdorf. Das erklärt weshalb auch die untersuchte Nachbarschaft meistens aus Ein- und Mehrfamilienhäusern besteht. Die wichtigste Quelle der aktuellen Informationen ist wie angedeutet der jährliche Wohnungsmarktbericht, der unterschiedlichste Daten zum Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt. Dieser Bericht bezieht sich allerdings auf ganz Berlin und soll v.a. als Quelle der Daten zur eigenen Interpretation genutzt werden. Für diese Untersuchung wurde zunächst der Bericht von 2019 betrachtet, der sich auf das Jahr 2018 bezieht.
Im Bericht findet man viele quantitative Daten zu den unterschiedlichen Aspekten des Wohnungsmarktes – z.B. zur durchschnittlichen Wohnfläche pro Person, Personen pro Haushalt, Wohnungsversorgung, Mietpreisen pro Quadratmeter etc. Die Daten sind nach Bezirken sortiert und in Tabellen zusammengefasst mit Angaben zu früheren Jahren. Diese Daten könnten für Kontextualisierung sinnvoll sein – z.B. könnte man sie mit Erwartungen oder früheren Erfahrungen des Interviewten vergleichen. Qualitative Aussagen findet man in der Zusammenfassung des Berichtes sowie in der vollständigen Version des Berichts. Sie beziehen sich auf jeweilige Tendenzen des Wohnungsmarkts, die oft mit Umsetzung der lokalen Wohnpolitik zusammenhängen oder mit anderen sozialen Prozessen und Indikatoren – z.B. findet man in einigen Abschnitten Aussagen zu der Arbeitslosigkeit im jeweiligen Bezirk.
Nach einer gezielten Suche des Stichwortes „Hellersdorf“ haben sich einige Aussagen gefunden. In beiden Berichten wurde erwähnt, dass die neu bewilligten Wohnungen sich v.a. im Osten Berlins u.a. in Hellersdorf konzentrieren. Im Bericht von 2019 wird auch erwähnt, dass die Zahl solcher Wohnungen zum ersten Mal seit 2014 zurückgeht (IBB 2019, 8). In der vollständigen Version des Berichts werden auch unterschiedliche soziostrukturelle Dimensionen durchgegangen – Altersstruktur, Haushaltseinkommen, Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung etc. Außerdem werden Bautätigkeit, Wohnungsstand und Entwicklung der Wohnpreise dargestellt (IBB 2019). Am Ende des Berichts findet man die Profile für jeden Bezirk, in denen alle relevanten Daten jeweils zusammengefasst werden. Alle diese Daten können ebenfalls zur Kontextualisierung des Interviews verwendet werden. Mein Eindruck war, dass Berlin-Hellersdorf historisch durch ziemlich niedrige Mietpreise gekennzeichnet ist, jedoch in den letzten Jahren von der Tendenz der Mitpreiserhöhung ziemlich stark betroffen ist. Da der Interviewte in mehreren anderen Bezirken in Berlin wohnte, könnte man auch seine Erfahrung mit dieser Tendenz vergleichen.
Interview
Als eine empirische Illustration der Befunde zum Hellersdorfer Wohnungsmarkt wurde ein Interview durchgeführt, in dem die persönlichen Erlebnisse bei der Wohnungssuche abgefragt wurden.
Kontext und der Interviewte
Der Interviewte wohnt seit 2018 in einer Einzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Kaulsdorf. Das Interview behandelte schwerpunktmäßig diese letzte Wohnungssuche, teilweise aber auch frühere Erfahrungen, da der Interviewte aus Berlin stammt und dreimal die Wohnung gewechselt hat. Die erste Wohnungssuche fand vor 13 Jahren statt, die Zeitspanne des Vergleichs ist daher relativ groß. Vor einem halben Jahr hat er außerdem den Job gewechselt, was mit einer Verringerung des Einkommens einherging, das könnte auch einen eher pessimistischen Blick auf den Wohnungsmarkt teilweise erklären. Zu der Persönlichkeit des Befragten lässt sich auch anmerken, dass er seine Privatsphäre sehr wertschätzt, daher sind die Präferenzen in Bezug auf Wohnort teilweise dadurch vorbestimmt. Er wohnt allein ohne Familie, deshalb handelt es sich bei der letzten Wohnungssuche, sowie bei den meisten anderen um ein Zimmer oder eine Einzimmerwohnung.
Letzte Wohnungssuchen von 2018
Die letzte Wohnungssuche von 2018 in Hellersdorf lief sehr schnell und ziemlich unkompliziert, von Anfang der Suche bis zum Vertragsunterzeichnung vergingen insgesamt drei Wochen. Hellersdorf war einer der Stadtteile, in denen der Interviewte gezielt gesucht hat. Andere Orte waren Neukölln, Tempelhof, Reinickendorf, Wedding und Lichtenberg. Begründet war die Auswahl dadurch, dass der Interviewte nicht unmittelbar im Zentrum Berlins leben wollte und auch einige spezifische Kriterien hatte, z.B. war ihm die Verfügbarkeit von Grünflächen oder Seen wichtig, außerdem sollte das Gebiet relativ ruhig sein:
„…hätte ich irgendwo auch noch ne überzeugendere Wohnung gefunden, die mich sofort überzeugt hat, also wäre ich auch da hingezogen. Aber Kaulsdorf war eine der priorisierten Bezirke in denen gesucht habe, weil es mir schon wichtig war, dass ich nicht direkt im Zentrum wohne aber immer noch gut ins Zentrum komme und ehm die anderen Argumente, dass ich nah beim Vater wohne oder, dass es viel Grün ist… das ist… das hätte ich sicherlich in anderen Bezirken auch gehabt, aber da, ja…“
Die Wohnung, die letztlich angemietet wurde, war eine der ersten, die er gefunden hat und machte sofort einen guten Eindruck, daher hat er sich gleich am Tag der Besichtigung für diese entschieden. Trotz des im allgemeinen reibungslosen Prozesses, war er etwas verwirrt, weil die Eigentümerinnengesellschaft aus drei Schwestern besteht, das war dem Interviewten nicht unmittelbar klar:
„…ich war es halt vom früher gewohnt, dass ich ja, das halt jemand von, von einer… von einer, von einer Gesellschaft auftritt, oder… oder der Hausmeister die Besichtigung macht aber… und ich hatte keine Vorstellung, wie hier, wie die… Struktur hinter der Vermietung hier ist. … Und, und das fand ich irritierend, weil mich eben die Schwester der Vermieterin oder der Eigentümerin… ehm, begrüßt hat und mich halt dann reingeführt hat aber die Besichtigung dann am Ende die Vermieterin gemacht hat und die aber auch familiär irgendwie miteinander verwandelt waren und das war mir nicht, das hat mich irritiert, weil ich das halt nicht kenne.“
Die Nachteile dieser Wohnung sah er auch v.a. am darin, dass die Vermieterin im gleichen Haus wohnt und er sich daher kontrolliert und eingeschränkt in seiner Privatsphäre fühlt:
„…oder, dass ich, dass sich die Nachbarn einfach nicht für mich interessieren, das ist hier natürlich anders, die Vermieterin kriegt hier viel mehr von meinem Alltag mit und kann in ihrer Entscheidung… ja, mich als Mieter zu behalten auch davon abhängig machen, ob sie mich für einen zuverlässigen Mieter hält und kann diese Kriterien abhängig machen von den nicht objektiven Maßstäben. Also sie, diese… diese Entscheidung wie man halt mit mir als Mieter umgeht, die kann dann eben unter Umständen davon abhängig sein, ob ich, ob ich ein ihrer Meinung zufolge vernünftiges Leben führe und das, das ist halt was, was mich ehm, was mich abschreckt. Also was ich, was ich nicht so gern mag.“
Das Gebiet an sich spielte in diesem Zusammenhang keine große Rolle bei der Entscheidung, obwohl die Zusammensetzung von Kaulsdorf (bestehend meistens aus Einfamilienhäusern) auch zum Gefühl der mangelnden Anonymität beitragen könnte:
„.. Also klar, dass kleine Nachbarschaften gibt und es diesen dörfischen Charakter hat und das ist schon klar, war das auch ein Faktor, der war mir aber nicht so wichtig wie dass die Vermieterin im selben Haus wohnt. Damals habe ich, damals habe ich in Prenzlauer Berg gewohnt und das waren eben diese Altbauten, aber das hatte, eigentlich, eigentlich das hatte auch sehr dörfischen Charakter, weil sich da jeder in der Straße kannte. Also das… deshalb hat das sich nicht so viel (unverständlich), aber, aber wichtiger war es mir halt gegenüber, gegenüber meinem Vermieter mehr, also mehr Anonymität (und Privatsphäre?) zu haben.“
Zentrale subjektive Bewertungen des Wohnungsmarktes
Wie angedeutet hatte der Interviewte mehrere Erfahrungen bei der Wohnungssuche in Berlin, daher hat er sich gelegentlich darauf bezogen. Er konnte auch wesentliche Unterschiede zwischen der ersten und der letzten Wohnungssuche feststellen:
„Also, als ich, als ich meine erste Wohnung gesucht habe, das ist, das war vor 13 Jahren, die… Da war es noch wesentlich leichter… In, in zentralen Stadtteilen bezahlbare Wohnung zu finden. Also, also welche, die, die noch ich damals leisten konnte, das war… Ich hatte, ich hatte nicht viel Geld aber, aber das war auf jeden Fall möglich. Also, also auch über, über… staatliche Unterstützungsangebote wie den Wohnberechtigungsschein hätte ich da halt noch was Vernünftiges finden können. Ehm… das ist… Das wäre, das wäre jetzt schwieriger geworden. Und dann sind die Mieten auch insgesamt gestiegen, ehm… So dass, so dass halt viele Wohnungen… Die jetzt wahrscheinlich im Verhältnis günstig sind, die empfinde ich halt immer noch als sehr teuer.“
Dieses Aussagen illustrieren auch die Befunde aus dem Bericht von der IBB, die besagen, dass die Anzahl der Wohnungen aus der unteren Preisklasse zurückgeht (s.o.). Im Bericht wurde aber auch die Tendenz zum Bau neuer Wohnungen erwähnt, insbesondere in Hellersdorf, dabei wurde impliziert, dass diese Tendenz Wohnungsnot einigermaßen vermindern soll. Der Interviewte sieht diesen Aspekt aber eher pessimistisch:
„Ansonsten gibt es auch einfach, viel, in vielen Gegenden keine Wohnung mehr, in denen es halt früher noch sehr viele Wohnungen gab, z.B. in Lichtenberg… Ehm… Ja, andere beliebte Stadtviertel in denen ich hatte früher noch wohnen können wäre z.B. Prenzlauer Berg gewesen, auch das ist, das ist im Prinzip ja, auch das ist ziemlich unmöglich. Also, also entweder sind das halt die Neubauten, in die man jetzt ziehen kann, die aber… Ja, vollkommen außerhalb meines Einkommens oder ja, meines Rahmens liegen oder… Ehm… Ja, oder, oder es sind eben auch, auch überteuerte Altbauten. Was es, was es halt nicht mehr gibt, was es früher aber noch gab, das fand ich ganz interessant zu, also zumindest also halt in Vierteln wie Prenzlauer Berg, das sind, das sind qualitativ wirklich minderwertige aber dafür immer noch günstige Wohnungen, die man sich halt hätte noch ehm… Die man hätte noch ausbauen können oder wo man selbst hätte noch renovieren können oder, oder also z.B. Wohnung, Wohnung mit Ofenheizung, gibt es halt, gab es jetzt bei meiner letzten Suche wesentlich weniger als es sie halt früher gab, was ich, was ich ziemlich interessant finde. Aber dafür, dafür haben sie damals nur 250 vielleicht netto, also kalt gekostet Plus Wasser und geheizt hatte man halt selbst aber dann wäre man jetzt auch nicht bei wahnsinnig… Also dann wäre das immer noch bezahlbar gewesen und es hat auch irgendwie so ein Charm gehabt, aber die Wohnungen gibts ja gar nicht mehr. Also auch nicht in Prenzlauer Berg. … Hatte ich, oder war mein Eindruck.“
Ein anderer Aspekt, der bei diesem Interview wichtig zu sein scheint, ist, dass der Interviewte mehrmals von Verwandtschaft oder Freundschaft bei der Wohnungssuche Gebrauch gemacht hat:
„B: Ehm… Direkt hiervor habe ich ehm… in der Schmidtstraße gewohnt, das ist ein Kilometer von hier entfernt… da habe ich ein Zimmer meiner Familie bewohnt, das meiner Tante und meines Onkels. Das war eher, dass halt aber aus der Notwendigkeit heraus, dass ich nach Berlin zurückgekommen bin und eine Wohnung brauchte und ich ehm dadurch mehr Zeit lassen konnte um mir eine richtige Wohnung zu suchen.“
„…Dass ich ehm, das Glück hatte auch, auch über persönliche Bekanntschaften Wohnung schnell zu finden. Ehm… Weil ich halt irgendwie, irgendwie kannte irgendjemand den Eigentümer und der hatte dann eine Wohnung frei. Also z.B. bei den, bei den zwei Freunden bei denen ich da gewohnt habe, die hatten sich erst die Wohnung gekauft, da war ich aber schon mit ihm befreundet und er hat mir dann angeboten da zu wohnen. Davor der Eigentümer, das war ein Bekannter aus der Familie, der, der eine Wohnung hatte und der die halt mir einem Wohnberechtigungsschein vermieten musste.“
Generell scheinen aus seiner Sicht die impliziten Kenntnisse über den Wohnungsmarkt wichtig zu sein:
„Also Ich meine ich kenne halt, also ich kenne Berlin und ich weiß wo es in Gegenden oder… und hab… und hab jetzt… und hab jetzt intuitiv erfasst, könnte man sagen, welche Gegenden populär sind, wo viel passiert, wo viel Mieterfluktuation herrscht.“
Dagegen waren bei der Suche auf dem „freien Markt“ andere Faktoren entscheidend:
„Also, oder wir haben ja gesehen was für Leute sich noch um die Wohnung beworben haben und das waren eben, das waren junge Familien… wahrscheinlich, also, oder mit einem eindeutig stärkeren Einkommen als wir, die, die sich, ja die sich eben auf die Wohnung beworben haben und das war klar, dass wir, dass wir da keine Chancen haben würden, also dass das… Oder wir dachten zumindest, dass es so sei, weil (unverständlich) so ausging, dass die, dass die Vermieter sich schon eben noch mal ganz genau angucken wie, wie das Einkommen aussieht und danach entscheiden. Ehm… obwohl, also obwohl wir uns halt wie gesagt die Miete hätten gut leisten können, war es… Ja, ja.“
Die Perspektiven für einen erneuten Umzug sind auch eher pessimistisch:
„Na ja, ich, wenn ich mit meinen Kollegen und Bekannten und auch noch mit der Familie unterhalte, da gibt es immer mal wieder Leute, die, die nach Wohnung suchen, dann ist es… dann kommt gerade nicht viele Stadtviertel…. ja Bezirke oder, oder ehm, Orte in Frage an dem ich mit einer vergleichbaren Miete verhältnismäßig gut wohnen könnte… Ich weiß, dass die Bezirke, in denen ich damals gesucht habe, in denen würde ich auch noch suchen und in denen hat sich die Lage aber nicht verbessert. Das ist immer noch genauso schwierig eine gute Wohnung zu vergleichbarem Preis zu finden. Und wahrscheinlich müsste ich meine Ansprüche halt enorm runterschrauben.“
Fazit
Es lässt sich sagen, dass die Ergebnisse des Interviews sich inhaltlich gut mit den Daten zum Hellersdorfer Wohnungsmarkt ergänzen – sowohl die Tendenzen zur Mietsteigerung, als auch die Charakterisierung von Hellersdorf als einen immer noch günstigen Ort ist in beiden Kontexten sichtbar. Nichtdestotrotz bewertete der Interviewpartner die Situation auf dem Wohnungsmarkt als angespannt, auch in Hellersdorf. Seine subjektiven Gedanken konzentrierten sich auf den allgemeinen Rückgang bezahlbaren Wohnraums in Berlin, wobei Hellersdorf dabei grundsätzlich keine Ausnahme bildet. Das Interview zeigte auch, dass es sinnvoll ist bei der Analyse des Wohnungsmarktes die sozialen Lagen der Wohnungssuchenden breit zu konzipieren und über die üblichen demographischen Variablen wie Alter, Geschlecht, Beschäftigung etc. hinauszugehen. Insbesondere die Herkunft und damit verbundene Vernetzung und soziales Kapital scheinen eine große Rolle in der Wohnungssuche im Kontext der Mietsteigerungen zu spielen. Im Fall des Interviewpartners war das besonders gut sichtbar: die Wohnungssuche verlief schnell und unkompliziert in den Fällen, wo die Wohnungen durch Verwandte oder Freunde vermittelt wurden, dagegen wurden auf dem „freien Markt“ die Unterschiede im Einkommensniveau mit anderen Bewerbern deutlich spürbar und führten anscheinend zu einem negativen Ausgang der Bewerbung. Obwohl das nur ein Beispiel ist, ist soziologisch längst bekannt, dass persönliche Lebenslagen stark von Kapitalstruktur – Maß vom ökonomischen, kulturellen und sozialen Kapital nach Bourdieu (Bourdieu 2012), beeinflusst werden. Eine größere qualitative Studie würde daher benötigt um die Konsequenzen der Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt adäquat zu erfassen. Eine breitere Nutzung der Daten von der IBB wäre dadurch ermöglicht, denn der Großteil dieser Daten kann kaum für den vorgestellten Fall genutzt werden.
Quellenverzeichnis:
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf. „Marzahn-Hellersdorf – Kurzporträt“.
Bourdieu, Pierre. „Ökonomisches kapital, kulturelles kapital, soziales kapital.“ In Handbuch Bildungs-und Erziehungssoziologie, pp. 229-242. VS Verlag für Sozialwissenschaften, Wiesbaden, 2012.
Investitionsbank Berlin. „Wohnungsmarktbericht 2018“. https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2018.pdf (zuletzt aufgerufen am 12.02.2021)
Investitionsbank Berlin. „Wohnungsmarktbericht 2019“. https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2019.pdf (zuletzt aufgerufen am 12.02.2021)
[1] In dieser Arbeit wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.