Ein Beispiel aus der Baerwaldstraße, Friedrichshain-Kreuzberg, 2005

Verfasst von Luis Zappe, 26.01.2021

Im Rahmen des Seminars interessierte mich, wie die Lage am Berliner Mietmarkt und speziell in Kreuzberg, wo ich geboren und aufgewachsen bin, früher zur Zeit, als ich mich noch recht wenig mit diesem beschäftigt habe, war. Um neben der Literaturrecherche auch tiefer gehende Einblicke in diese Zeit zu erhalten, habe ich mich dazu entschlossen, Marko und Mariam im Format eines qualitativen Interviews zu ihren Erfahrungen bei der Wohnungssuche zu befragen. Die beiden sind die Eltern eines Freundes und wohnen seit 2005 in einer Dreizimmerwohnung in Kreuzberg. Um vorab einen Überblick über die allgemeine Situation am Berliner Mietmarkt und speziell in Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2005 zu bekommen, folgt zunächst eine kurze Einführung mit den wichtigsten aus Wohnungsmarktsicht relevanten und charakteristischen Merkmalen. Anschließend ergänze ich diese Informationen mit den aus dem qualitativen Interview hervorgegangen Erkenntnissen und Einblicken.

Die Gesamtbevölkerung Berlins veränderte sich 2005 im Vergleich zu den Vorjahren kaum. Sie stieg leicht auf ein Niveau von knapp 3,4 Mio. wobei die Zu- und Abwanderung hierbei räumlich sehr differenziert ausgeprägt war. Den stärksten Zuwachs verzeichnete der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 4 % gefolgt von Pankow mit 3,6 %. Alle anderen Bezirke zeigten kaum Veränderungen oder Abwanderung auf. Ein ebenfalls charakteristisches Merkmal war die in 2005 hohe, aus Wohnungsmarktsicht kritische Leerstandsquote von 5,6 % (Leerstand > sechs Monate) in Berlin, wobei davon ausgegangen wird, dass für ein reibungsloses Funktionieren des Wohnungsmarktes Leerstandsquoten in Höhe von 2,0 bis 3,0 % gegeben sein sollten. Diese werden in Berlin aktuell unterschritten. Friedrichshain-Kreuzberg wies 2005 mit 6,48 % die dritthöchste längerfristige Leerstandsquote unter den 12 Bezirken auf. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im Internet für Mietwohnungen im mittleren Preissegment (4 – 6 €/m² Nettokaltmiete) lag 2005 bei 2:1 im unteren Preissegment dagegen (< 4 €/m² Nettokaltmiete) ist das Verhältnis mit etwa 1:2 genau umgekehrt, was auf eine zunehmende Anspannung des Marktes in dieser Preisklasse schließen lässt. Die Mietbelastungsquote, also der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, der im Durchschnitt für die Bruttokaltmiete aufgebracht werden muss, wird alle vier Jahre im Rahmen der Mikrozensus-Zusatzerhebung ermittelt und stieg zwischen 2002 und 2006 im Vergleich zur letzten Erhebung wieder merklich an. 2006 lag die Belastung in Berlin bei 28 % für alle Haushalte und bei über 32 % für Einpersonenhaushalte, wobei eine Quote ab 30 % von Sozialwissenschaftler*innen und Immobilienexperten*innen als problematisch angesehen wird. Diese Entwicklung ist auf steigende Nettokaltmieten, stark steigende Wohnungsnebenkosten und im Verhältnis nur geringfügig steigende Einkommen zurückzuführen. Das Jahr 2005 zeichnete sich darüber hinaus durch nur sehr geringe Neubauaktivität aus. So wurden im Jahr 2005 lediglich 3299 Wohnungen maßgeblich im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser fertiggestellt. Zum Vergleich: In den 90er-Jahren wurden jährlich zum Teil bis zu 33000 Wohnungen neu errichtet. 2018 wurde mit 16706 Wohnungen wieder ca. die Hälfte des Neubauniveaus von 1997 erreicht. Darüber hinaus hielt der Trend der Haushaltsverkleinerung bzw. “Singularisierung” auch 2005 an. Friedrichshain-Kreuzberg wies hierbei den mit 64 % größten Anteil an Singlehaushalte auf. Mit der zunehmenden Bedeutung von maßgeblich Kultur- und Medienwirtschaft sowie des IT-Bereichs in Berlin kam es 2005 vermehrt auch zu gesteigerter Nachfrage von neuen Formen des Wohnens wie “Loft-Living”. Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte waren 2005 die meisten Loft-Angebote zu finden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Lage am berliner Mietmarkt im Jahr 2005 und im Vergleich zur heutigen Situation eine recht entspannte war. Wie die damalige Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer und Prof. Dr. Dieter Puchta, der Vorsitzende der IBB, in den Wohnungsmarktbericht 2005 einleiten, stand “Berlin […] vor der günstigen Situation, dass ein in quantitativer Hinsicht ausreichendes und qualitativ verbessertes Wohnungsangebot vorhanden [war]”. Gerade im Stadtkern und im unteren Preissegment lassen sich allerdings sehr dynamische Veränderungen ausmachen und Experten gehen von einer zukünftigen Anspannung der Marktlage aus.

Der zu der Zeit Anfang 40-jährige Marko und die Mitte 30-jährige Mariam haben diese Veränderungen seit ihrem Umzug im Jahr 2005 selber erfahren. Marko arbeitete bereits als Architekt, Mariam befand sich noch im Architekturstudium und die beiden suchten eine größere Wohnung für sich und ihre zwei Kinder. Der ältere Sohn sollte bald eingeschult werden, die Wunschschule stand auch schon fest, allerdings befand sich ihre zu der Zeit aktuelle Wohnung nicht im Einzugsgebiet. So war es den beiden auch wichtig, dass die zukünftige Wohnung nahe der Schule gelegen ist. Die eigentliche Wohnungssuche gestaltete sich für Marko und Mariam letztendlich als recht kurz und unkompliziert. Im frühen Sommer 2005 fanden sie eine ca. 140 m² große Altbauwohnung mit Dielenboden und Balkon in der Baerwaldstraße in Kreuzberg, fast direkt gegenüber der gewünschten Grundschule. “Da hatten wir ja noch nicht mal irgendwas in Aussicht, also noch nicht mal […] eine andere Wohnung gesehen.” Die Wohnung wurde ihnen letztendlich durch eine zufällige Spielplatz-Bekanntschaft vermittelt, erinnert sich Mariam: “Wir waren auf dem Spielplatz. Sie mit ihren zwei Kindern, ich mit den zwei Kindern. Und wir haben gesagt, wir […] wissen nicht, wie wir an die Schule rankommen. […] Ja und außerdem suchen wir eine Wohnung. Und sie sagte mir: ‘Wir ziehen bald nach Hamburg, aber es dauert noch ein halbes Jahr und wenn ihr noch so lange warten könnt, vielleicht könnt ihr ja dann in unsere Wohnung ziehen’.” Mariam fährt fort: “Es ging tatsächlich. Wir haben die Wohnung und den Schulplatz von der Familie quasi übernommen.” Die neue Wohnung war also sicher, auch wenn die Familie erst ein halbes Jahr später einziehen konnte und der Vermieterin zur Überzeugung drei statt den sonst üblichen zwei Monatsmieten als Kaution zahlen mussten. Mit knapp doppelt so viel Fläche wie die alte Wohnung war die in der Baerwaldstraße aber nun auch etwa doppelt so teuer. Die ca. 4,50 €/m² Kaltmiete entsprechen zwar ziemlich exakt dem damaligen Mietspiegel, 4,49 €/m² Kaltmiete im Jahr 2004, mit 800 € Warmmiete mussten Marko und Mariam aber plötzlich mehr als 30 % ihres damaligen Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen. Somit lagen sie oberhalb der als kritisch angesehenen Mietbelastungsquote und dies, obwohl die Gegend 2005 noch als verhältnismäßig unattraktiv galt. “Diese Straße hier […] war noch eine […] wo man eigentlich nicht hinzog. Die ist verkehrsstark, die ist laut. Und hier ist nichts los, hier gibts keine Geschäfte, hier geht man nicht bummeln […] Das war eine uncoole Straße, total! Und dann danach hat man erst gemerkt, wie schwierig das wurde, Wohnungen zu finden. Also sukzessive zog das hier an.” Dass die nähere Umgebung so “ausgestorben” war, führt Mariam zum Teil auf das Wegfallen einer Tramverbindung zurück. Zuvor hätte die Straßenbahnstrecke für deutlich mehr Publikumsverkehr in und um die Baerwaldstraße gesorgt. Den angrenzenden Bergmann- und Graefekiez dagegen beschreibt Marko als schon damals “sehr attraktiv”. Auch die zu der Zeit sehr hohe längerfristige Leerstandsquote von 6,48 % in Friedrichshain-Kreuzberg machte sich in der neuen Nachbarschaft um die Baerwaldstraße bemerkbar. So erinnert sich Marko: “Es gab Leerstand, also hier die ganzen Höfe, die jetzt hier hinter sind, also diese Gewerbehöfe sind erst danach vor vielleicht 5 Jahren ausgebaut worden. […] Wie nach dem Krieg sah das hier teilweise aus und da hingen auch Schilder, dass man mit der Telefonnummer von irgendjemanden, dass man da anrufen konnte, wenn man noch eine Wohnung brauchte.” Dennoch berichten die beiden, dass die Suche nach einer bezahlbaren großen Wohnung in der Regel schon damals langwierig war, was sich mit den Beobachtungen zu zunehmend angespannten Verhältnissen bei günstigeren Wohnungen im Wohnungsmarktbericht von 2005 deckt. “Es gab einfach nicht so viele Wohnungen mit so vielen Zimmern, das war so das Thema. […] Doch ja, da hat man schon mal ein Jahr gesucht oder eineinhalb, zwei.” Brachen in der näheren Umgebung gibt es mittlerweile keine mehr. Auf manchen der ehemals freien Flächen entstanden soziale Einrichtungen, auf anderen wiederum teure Eigentumswohnungen mit Tiefgarage. Auch an Kräne in den Straßen, mit denen die Dachgeschosse der umliegenden Häuser ausgebaut wurden, erinnert sich Mariam. Ihre Vermieterin bzw. neuerdings der Schwiegersohn der Vermieterin habe jedoch auch während dieser Veränderungen stets auf ein gutes Wohnklima für alle Mieterinnen und Mieter geachtet und nie wirklich Profit aus der Immobilie geschlagen. “Und das ist sehr sehr angenehm, muss man wirklich sagen, ich glaube, da gehören wir zu den ganz wenigen, die noch einen guten Vermieter haben.” Doch auch Marko und Mariam blieben von den steigenden Mieten in Berlin nicht verschont, wenn auch die Mietsteigerung bei ihnen bisher recht gemäßigt ausfiel: “Ja, ja also unsere Mieten sind auch angestiegen. Auf jeden Fall. Wir haben allerdings auch ein neues Badezimmer bekommen, das wurde umgelegt, deshalb ist die Miete gestiegen. Dann wurde die Miete mal angepasst, weil sie viel zu weit entfernt […] war von dem Mindestmietspiegel-Preis. Die lag weit darunter.” Heute zahlen die beiden statt ehemals 800 €, 1100 € Warmmiete im Monat. Da aber nun auch Mariam mit dem Studium fertig ist und arbeitet, fällt die Mietbelastungsquote heute deutlich geringer aus als bei ihrem Einzug. Was Marko und Mariam aber dennoch aufgefallen ist, ist dass viele der Wohnungen in ihrem Haus vor einem Neubezug mit einem zweiten Bad und einer Einbauküche aufgewertet werden. Besonders das zweite Bad soll laut Mariam selten wirklich sinnvoll gewesen sein: “Das kriegen die nicht, weil das unheimlich toll ist, sondern weil du automatisch mit dem zweiten Badezimmer in die nächsthöhere [Preis-] Kategorie […] gehst. […] Dann ist in der Speisekammer plötzlich ein Badezimmer drin” ergänzt Marko. Mit dem Blick auf die heutige Situation am berliner Mietmarkt fällt Mariam auf, dass die beiden bei ihrem Einzug in die Wohnung im Jahr 2005 noch darüber nachgedacht haben, sich, wenn die Kinder ausgezogen sind, wieder eine kleinere Wohnung zu suchen. Heute kommt ihnen diese Alternative vor dem Hintergrund der angespannten Lage am Wohnungsmarkt zunehmend unrealistisch vor. “Das ist so was sich tatsächlich geändert hat, das war vorher nicht so.“

Marko und Mariam gelang es im Jahr 2005 also ohne größeren Aufwand eine Wohnung ganz nach ihren Vorstellungen zu finden. Dass das “am Ende […] ein totaler Zufall” war und nicht unbedingt repräsentativ für die allgemeine Situation zu der Zeit ist, ist den beiden sehr wohl bewusst. Marko und Mariam beschreiben so bereits 2005 schon gewisse Spannungen auf dem Wohnungsmarkt empfunden zu haben, auch wenn ihr Weg zur neuen Wohnung recht unkompliziert war. So sei schon damals das Angebot von bezahlbaren, großen Wohnung grundsätzlich begrenzt gewesen, was sich mit den in der Literatur auszumachenden Trends deckt. Andererseits waren auch die zur Zeit ihres Einzugs hohen längerfristigen Leerstandsquoten in ihrer damals neuen Nachbarschaft noch deutlich wahrnehmbar. Während der letzten Jahre haben Marko und Mariam sowohl in ihrem Haus als auch in der näheren Umgebung eine klare Zuspitzung der Mietmarkt-Situation miterlebt. Zu ihrem Glück blieb ihre Miete während dieser Prozesse fair und lag zeitweise sogar deutlich unter dem Mietspiegel. Bis sich die Situation entspannt, müssen wohl auch die Pläne zu einem Umzug in eine kleinere Wohnung erst einmal warten.

Literaturverzeichnis

Funke, Birgit: Lofts in Berlin – Chance für ein Nischenobjekt, in: Spars, Guido (Hrsg.),

Wohnungsmarktentwicklung Deutschland: Trends, Segmente, Instrumente, Berlin, Deutschland: Univerlag TU Berlin, 2006, S. 125-142.

Hans Böckler Stiftung: Mieten bringen viele an die Belastungsgrenze, 2017, [online] https://www.boeckler.de/de/boeckler-impuls-mieten-bringen-viele-an-die-belastungsgrenze-3805.htm [30.11.2020].

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung / Investitionsbank Berlin: Wohnungsmarktbericht 2005, 2006.   

SenStadt / IBB: Wohnungsmarktbericht 2006, 2007.

SenStadt: Flächenentwicklung in Berlin 2010, 2011.

SenStadt / IBB: Wohnungsmarktbericht Tabellenband 2019, 2020.

Statistische Bibliothek: Fachserie / 5 / Mikrozensus-Zusatzerhebung / 1, 2019,  [online] https://www.statistischebibliothek.de/mir/receive/DESerie_mods_00000077 [30.11.2020].

Statistisches Bundesamt / Statista: Einwohnerzahl von Berlin in ausgewählten Jahren von 1600 bis 2019, 2019, [online] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1079347/umfrage/bevoelkerung-in-berlin/#professional [30.11.2020].

Interview

Marko / Mariam: Interview, 06.01.2021, Berlin.