Ein Beispiel aus der Auguststraße, Mitte, 2005
Verfasst von Lisa Jöris
In den Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2005 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung leiten die damalige Senatorin für Stadtentwicklung Ingeborg Junge-Reyer und Vorstandsvorsitzender der Investitionsbank Berlin Dieter Puchta wie folgt ein: „Berlin steht heute vor der günstigen Situation, dass ein in quantitativer Hinsicht ausreichendes und qualitativ verbessertes Wohnungsangebot vorhanden ist. Die hat zur Folge, dass – wenn auch regional durchaus differenziert – Wohnungen für fast alle individuellen Anspürche zu finden sind.“[1] Des Weiteren ist von einer zunehmenden Haushaltsverkleinerung – „Singularisierung“ – vor allem in innerstädtischen und nahegelgenen Bereichen die Rede. Es wird zudem deutlich, dass die vorangegangenen Jahre, wie auch frühere Berichte der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung belegen, eher von Wohnungsleerstand gezeichnet waren und dies auch 2005 noch als problematisch wahrgenommen wird. Leerstand ergab sich vor allem durch mehr Fortzüge als Zuzüge, was regional innerhalb Berlins unterschiedlich ausgeprägt war. Aber auch andere Einflüsse, wie Modernisierungsarbeiten in Altbaubeständen konnten Leerstand bedingen. Im zehn Jahres Rückblick verzeichneten besonders die Bezirke Pankow (13,2 %) und Treptow-Köpenick (11,9%) einen Zuwachs. Nach Marzahn-Hellersdorf waren Mitte (-7,3 %) und Lichtenberg (-9,6%) am meisten von Abwanderung betroffen. Abwanderung zwischen 0 und -5 % gab es in Tempelhof-Schöneberg, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, Zuwanderung zwischen 0 und 5 % in Reinickendorf, Spandau, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf (ibid., S. 48). In der Folge war die Leerstandsquote in Mitte besonders hoch und betrug teilweise 10 – 15 % (51). Damit führte Mitte zum Stichtag 01.07.2005 das Ranking des durchschnittlichen längerfristigen Leerstandes der BerlinerBezike mit 8,41 % an, zum 01.07.2004 waren es noch 7,41 %. Besonders betroffen war der Ortsteil Mitte, in dem auch die Auguststraße liegt (9,5 %).
Auf Grundlage von damals aktuellen Daten wird im Bericht außerdem Angebot und Nachfrage auf dem Mietmarkt gegenüber gestellt (ibid., S.50). Hier zeigte sich ein großer Unterschied je nach Preiskategorie: „Im mittleren Segment (Nettokaltmiete von 4 €/m2 bis 6 €/m2) liegt die Zahl der Angebote deutlich über den Gesuchen; sowhl die Zahl der Angebote als auch der Abstand zu den Gesuchen (Verhältnis 2:1) ist seit 2002 stark angewachsen – dies scheint auf eine eher entspannte Situation in diesem Segment zu deuten. Genau umgekehrt ist die Situation im unteren Preissegment mit Kaltmieten unter 4 €/m2: Hier stehen im Jahr 2005 auf einem insgesamt niedrigeren Niveau knapp 8.000 Angebote fast 14.000 Gesuche gegenüber. Damit bestätigt sich der Trend aus anderen Analysen, der auf einen zunehmenden Mangel an geeigneten günstigen Wohnungen schließen lässt.“ (ibid., S.50)
Was bedeuteten diese Hintergrundinformationen aber nun für die tatsächliche Wohnungssuche?
2005 beschloss der damals Anfang 20-jährige Paul (Name geändert) es sei an der Zeit, alleine zu wohnen. Nachdem er die ersten eineinhalb Jahre in seiner Wahlheimat Berlin in einer WG verbrachte, begab er sich auf Wohnungssuche. Fündig wurde er schließlich in der Auguststraße nahe der Kreuzung zur Rosenthaler Straße im Ortsteil Mitte des Bezirks Mitte. Könnte man nun durch die relative hohe Leerstandsquote im Ortsteil Mitte daraus schließen, dass es sich hier um eine verwahrloste und verlassene Gegend handelte, so ist das weite gefehlt. Paul beschreibt seine damalige Nachbarschaft wie folgt: „Mitte war damals, also Mitte ist ein Szeneviertel, war es damals auch schon. Ich weiß noch, ich hab vorher in Friedrichshain gewohnt, war noch nicht lange in Berlin, erst so ein Jahr oder eineinhalb, und kannte von Mitte eigentlich nur so den Hackeschen Markt und als ich gesagt hab, ich geh mir eine Wohnung in Mitte anschauen, hieß es dann auch schon so ‚Oh, schick‘ und so weiter. Allerdings, ich mein, das ist heute immer noch nicht wirklich schick, wenn man es mit anderen Metropolen vergleicht, aber es ist in Berliner Verhältnissen sehr gentrifiziert in der Zwischenzeit. Damals war das so alles im Beginnen, im Anfang, aber die Entwicklung, die ich dort miterlebt habe über die sieben Jahre, war wirklich brutal.“ (Interview mit Paul, 19.10.2020, Berlin).
Paul‘s Wohnung in der Auguststraße lag im Erdgeschoss in einem 90er-Jahre-Neubau umgeben von zwei Brachgrundstücken, sodass Paul über einen eigenen Garten mit zwei Bäumen verfügte. Heute sind die Nachbargrundstücke längst bebaut; die Chancen für einen Hotelrezeptionisten, der Paul 2005 kurz nach Abschluss seiner Ausbildung war, seiner Einschätzung nach längst gegen null, in dieser Gegend auf dem freien Markt eine Wohnung zu finden. „Heutzutage irgendwie nochmal so eine Wohnung zu finden, halte ich für ziemlich ausgeschlossen.“ (ebd.). Die Wohnung in der Auguststraße verfügte über eineinhalb Zimmer, eine offene Wohnküche und ein kleines Schlafzimmer. Sie war 36 Quadratmeter groß und kostete 2005 357 EURO warm, bis zum Auszug 2012 wurden lediglich die Nebenkosten angepasst, sodass er auf 370 EURO kam. Obwohl die Kaltmiete pro Quadratmeter nicht mehr zu ermitteln war, kann angenommen werden, dass der Mietzins damit deutlich über dem mittleren Preissegment (s.o.) lag.
Obwohl Paul die Wohnungssuche 2005 retrospektiv insgesamt als unkompliziert empfindet – „damals hat jeder was gefunden, die Frage war nur, wie lange man suchen musste“ (ebd.) – war sein Fund in der Auguststraße für ihn auch damals schon ein „Glücksgriff“. Damit bezieht er sich nicht auf den Preis, der auch für damalige Verhältnisse schon recht hoch angesetzt war. Als Rezeptionist in einem nahe gelgenen Hotel und einem Nettoeinkommen von knapp über 1000 € hätte er sich die Wohnung auch selbst gar nicht leisten können, der Vater unterstützte in finanziell. Hätte er dieses Privileg nicht gehabt, reflektiert Paul, hätte er sich diese Wohnung nicht leisten können. Überhaupt erinnert er sich, dass es im Freundeskreis üblich war, bei der Wohnungssuche den Vermietenden Bürgschaften der Eltern vorzulegen. Auch 2012, mit mittlerweile Ende 20 und mehreren Jahren beruflicher Erfahrung war Paul noch auf die Unterlagen seines Vaters bei der Wohnungssuche angewiesen.
Aber zurück nach 2005. Wie viele Wohnungen Paul besichtigt hat, bevor er den Vertrag für die Auguststraße unterschrieb, weiß er nicht mehr. Heutzutage lässt eine solche Aussage darauf schließen, dass es unzählige gewesen sein müssen, aber 2005 war die Situation eine andere: „Falls es noch eine andere gegeben hat, dann kann ich mich… kann schon sein, ist wahrscheinlich, dass ich noch was anderes angeguckt hab, aber höchstens ein oder zwei andere Sachen, auf alle Fälle kann ich mich nicht mal mehr dran erinnern.“ (ebd.). Die Erdgeschosswohnung mit Garten mitten in Mitte fand Paul für einen damals noch „recht exotischen Kanal“: über die Plattform wg-gesucht.de: „Da habe ich, soweit ich mich erinnern kann, nach ganz kurzer Zeit dieses Angebot gefunden, von einer jungen Frau, die dort ihr ganzes Studium gelebt hat und da auch super dran gehangen hat, an der Wohnung. Mit der habe ich mich einmal getroffen, sie hat mir die Wohnung gezeigt, das hat mir sofort total gut gefallen und wie das dann ganz genau ging, weiß ich nicht mehr, aber die Hausverwalterin hatte ihr Büro direkt in der Wohnung neben meiner, was ganz praktisch war, und das ging auch ganz schnell. Ich weiß es nicht mehr, vielleicht hab ich die Dame auch direkt persönlich getroffen an dem Tag, ich kann mich nicht mehr genau erinnern. Auf alle Fälle war es ziemlich unkompliziert und ging damals verhältnismäßig schnell.“ (ebd.).
Während sich Paul persönlich selbst nicht an Schwierigkeiten bei seiner Suche 2005 erinnert, betont er trotzdem mehrmals im Interview, die Wohnungssuche in Berlin habe sich schon immer schwer angefühlt. Paul: „Also Wohnungen suchen in Berlin war auch damals schon anstrengend irgendwie, und es ist nicht so, dass man sich einfach was aussuchen konnte, wenn man in einer bestimmten Gegend wohnen wollte, sondern Ein-Zimmer-Wohnungen in Friedrichshain und in Mitte waren auch damals schon nicht da wie Sand am Meer. Aber man hat trotzdem Angebote gehabt und ich würde behaupten, dass man zur damaligen Zeit, auch wenn man dann irgendwie Kompromisse eingehen musste, eine Wohnung kündigen konnte und sich drauf verlassen konnte, dass man in drei Monaten irgendwas gefunden hat.“ (ebd.). Insbesondere den Radius der Suche beschreibt Paul als ein wichtiges Kriterium: damals galt nach Neukölln ziehen für ihn und seine Freund*innen als „ausweichen“, so wie heute auf den Online-Portalen vor allem Wohnungen in Randbezirken angeboten werden wie in Hellersdorf oder Französisch Buchholz (wo ist das überhaupt?).
Auch die Bauart der Wohnung und ihr Standard spielten 2005 für Paul eine Rolle um seine Wohnungssuche zu bewerten: „Und ich kann mich auch noch erinnern, dass ich total enttäuscht war die ersten zwei Male, oder nicht total enttäuscht, aber enttäuscht war, dass meine ersten beiden Wohnungen in Berlin halt kein Altbau waren mit Dielen und großen Fenstern und hohen Türen und was weiß ich, sondern halt so 90er Jahre Neubauwohnungen. […] Also, so freie Auswahl gab es damals schon nicht, man musste damals auch schon Zeit haben, um zu suchen einfach, ja. Das ging bei mir mit der Auguststraße, das weiß ich noch, das ging auch für mich damals überraschend einfach und schnell. Hat halt irgendwie gepasst, aber ich kann mich noch gut erinnern, dass wenn man wg-gesucht aufgemacht hat oder auch Immobilienscout aufgemacht hat, dass es immer ein Angebot war, immer ein großes Angebot da war, ja echt ein großes Angebot, aber man halt auch einfach picky war, ne?“ (ebd.).
Wenn es 2005 auch mal etwas länger dauerte bei der Suche, dann präzisiert Paul, dass er damit zwei bis drei Moante meint. Damals war es auch in seinem Freundeskreis Gang und Gebe, eine Wohnung bereits mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu kündigen, wenn man beschloss, umzuziehen. Als Paul dann 2012 wieder auf die Suche ging, dieses Mal gemeinsam mit einem Freund, kündigte auch er seine Wohnung in der erfahrungsbasierten Annahme, schon rechtzeitig etwas Neues zu finden. Doch 2012 war das Angebot auf dem Markt ein anderes: „Einmal die Woche hat man dann irgendwie, also selbst wenn man intensiv geguckt hat, hat man einmal die Woche dann was gefunden, wo man Lust hätte, überhaupt hinzugehen zur Besichtigung, und ich hab viele Sachen angeguckt und ganz selten war dann mal was dabei, was man überhaupt haben wollte, und da hat man dann eine Bewerbung abgegeben und dann wurde nichts draus, und dann tickte die Zeit dahin, und dann wurde es klar, das wird nichts mehr.“ (ebd.). Bis zwei Wochen vor Auszug hatten die beiden noch nichts gefunden, die Sachen des Freundes standen schon in einem Möbeldepot, Paul hatte sich zur Untermiete ein WG-Zimmer organisiert. Durch ein Bestechungsgeld von 500 €, die bar und ohne Rechnung an den Markler übergeben wurden, erhielten die beiden letztendlich noch rechtzeitig eine neue Wohnung. Dieses Mal in Nuekölln, und dieses Mal galt ein Umzug dorthin nicht mehr als Ausweichen.
Fazit
Paul beschreibt seine Wohnungssuche 2005 als unkompliziert, trotz einem niedrigen Gehalt fand sich schnell eine Wohnung noch dazu mit einem eigenen Garten und das mitten in Mitte. Seine Erfahrung deckt sich mit den Angaben der Senatsverwaltung zu einem erhöhten Angebot im Vergleich zur relativ niedrigen Nachfrage, insbesondere in mittleren Preissegmenten und im Bezirk Mitte. Der Mietzins der Wohnung in der Auguststraße war auch für damalige Verhältnisse schon recht hoch, beinahe 10 € warm pro Quadratmeter. Hätte Paul keine finanzielle Unterstützung seines Vaters erhalten, wäre diese Wohnung für ihn als Hotelrezeptionist nicht infrage gekommen. Anhand Paul’s Geschichte lässt sich die drastische Verschärfung auf dem Berliner Mietmarkt inbesondere zu Beginn der 2010er Jahre gut ablesen: unter den gleichen finanziellen Voraussetzungen stellte sich die Suche 2012 aufgrund eines niedrigeren Angebots schon als wesentlich langwieriger und schwieriger heraus. Dabei spielten weniger preisliche Veränderungen auf dem Mietmarkt eine Rolle für Paul (die neue Wohnung in Neukölln mit über 100 qm kostete über 1000 €), vielmehr gab es vor allem auffallend weniger Angebot. Finanzieller Handlungsspielraum war für Paul’s Wohnungssuche auch schon 2005 ein Vorteil, 2012 eröffnete er ihm letztendlich die aus seiner Sicht einzige Möglichkeit, eine den Ansprüchen gerechte Wohnung zu finden. Dass nicht alle Suchenden in der Lage sind, 500 € für ein Schmiergeld aufzubringen, reflektiert Paul im Interview. Trotz der bereits angespannteren Situation auf dem Berliner Mietmarkt 2012 fokussierte sich die Wohnungssuche der beiden Freunde noch darauf, eine bestimmte Wohnung zu finden: die Lage war unwichtig („Hauptsache im Ring“), aber Altbau sollte es sein und groß.
[1] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2005): Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 2005. Online verfügbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, letzter Aufruf 20.10.2020, S. 5