Wohnen in Berlin

Ein Blog zu wohnungspolitischen Aspekten und Diskussionen

Die von den Teilnehmer*innen recherchierten Artikel und die daran anknüpfenden Diskussionen im Kolloquium sollen an dieser Stelle in Form eines gemeinschaftlichen Blogs dokumentiert werden.

Dieses Blog dokumentiert Diskussionen des  Interdisziplinäre Kolloquiums „Wohnen in Berlin“ am Georg-Simmel-Zentrum für Metropolenforschung. Seit dem Sommersemster 2015 bietet das Kolloquium ein Forum für den Austausch über die Arbeitsfortschritte der einzelnen Abschlussarbeiten, fachliche und methodische Herausforderungen und übergreifenden Fragestellung zum Thema „Wohnen in Berlin“. Das Kolloquium richtet sich an Studierende aller Berliner und Brandenburger Hochschulen, die eine Abschlussarbeiten zu wohnungsbezogenen Fragestellungen schreiben. Im laufenden Semester füllen Studierenden von sechs verschiedenen Fachrichtungen (Ethnographie, Historische Urbanistik, Immobilienökonomie, Politikwissenschaften, Sozialwissenschaften und Stadtplanung) den Anspruch einer interdisziplinären Veranstaltung mit Leben. Zu Beginn einer jeden Sitzung werden aktuelle Presse-Artikel und Veröffentlichung ausgetauscht. Ausgewählte Meldungen und Diskussionen werden von den Studierenden des Kolloquiums hier im Blog dokumentiert. Wir freuen uns über Fragen, Hinweise und kommentare!

12. November 2015 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Das Dragoner Areal: Zweiter Etappen-Sieg für Berlin – doch wie geht es weiter?

Im November 2016 kam die freudige Botschaft/Nachricht, nach Jahren des Stillstands der nächste Erfolg: der Verkauf des Dragoner Areal wird rückgängig gemacht! Wolfgang Schäuble musste dem Druck aus Berlin widerwillig nachgeben und sich nun um die Auslösung des Kaufvertrages bemühen [1].

Das Dragoner Areal in Kreuzberg hinter dem Finanzamt gilt als eines der letzten ‚Filet-Stücke‚ [2] Berlins. Als der Bund das Gebiet zum Verkauf anbot, wollte das Land Berlin das Gebiet erwerben, um darauf bezahlbaren Wohnraum zu errichten. Das Grundstück wurde für 36 Millionen Euro an den Höchstbietenden, einem Wiener Investor, verkauft. Die Stadt Berlin musste mit ihrem Angebot von 18 Millionen leider den Kürzeren ziehen. Seitdem kämpft Berlin jedoch auf unterschiedlichen Ebenen gegen diesen Verkauf, gegen die Privatisierung des Dragoner Areals und für 100% bezahlbare Mieten.

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16. Januar 2017 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Immobilienmarkt Berlin: Boom or Bust?

Steigende Immobilienpreise in Berlin sind seit einigen Jahren ein Thema. Diese Woche hatten wir dazu mehrere Artikel im Kolloquium.

Positiv geneigt waren Neues Deutschland [1] und Berliner Zeitung [2].

Diskutiert wurden dabei die Potentiale den Berliner Wohnungsmarkt für niedrige Einkommensschichten zu öffnen. Michael Schick (Präsident des Immobilienverbandes Deutschland – IVD) vertrat dabei die Meinung, Wohneigentum sei der beste Weg einer kapitalgedeckten Altersversorge und wirke zudem Gentrifizierungseffekten entgegen (Neues Deutschland). Das Pestel-Institut für Systemforschung (Berliner Zeitung) bringt eine teilweise Abschaffung der Grunderwerbssteuer ins Spiel und befürwortet eine Bezuschussung von Geringverdienern durch die ‚Kreditanstalt für Wiederaufbau‘ zur Finanzierung der eigenen vier Wände. Außerdem werden staatlich gedeckte Garantien für Banken, welche den Käufern mit niedriger Bonität Kredite gewähren, von den Interessengruppen angeregt.

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30. November 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Der Berliner Wohnungsmarkt aus studentischer Perspektive

Im Rahmen des Interdisziplinären Kolloquiums zur Betreuung von studentischen Abschluss-Arbeiten im Themenfeld ‚Wohnen in Berlin‘ fand am 20. Juli 2016 eine das Semester abschließende Sitzung mit vier Präsentationen statt. Die vier Studierenden sind in den letzten Semestern bei der Bearbeitung ihrer Forschungsvorhaben sowie der darauffolgenden Anfertigung der Abschluss-Arbeiten durch die Dozent*innen und die anderen Teilnehmer*innen des Kurses unterstützt worden. Nun konnten die fertigen Ergebnisse im Rahmen von Input-Vorträgen mit anschließenden Diskussionen vor anderen Studierenden vorgestellt werden. Die Ergebnisse öffneten eine spannende Perspektive auf das vielschichtige studentische Forschungsinteresse am Themenfeld.

In diesem Beitrag erfolgt nun eine kurze Zusammenfassung der vier Inputs:

– Lehmann, Thomas: House price bubble time? Analyse des Berliner Wohnimmobilienmarktes.

– Clausen, Matthias: Die Grenzen lokaler Regulation finanzdominierter Immobilienverwertung.

– Schiebe, Christoph: Verdrängung von Bestandsmieter*innen durch Energetische Modernisierungen

– Jensen, Inga: Kämpfe gegen Zwangsräumungen in Berlin. Eine historisch vergleichende Analyse.

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22. August 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Bremst die Bremse? Zwei Studien analysieren die Wirkung der Mietpreisbremse

Knapp ein Jahr nach ihrer Einführung gibt es erstmals belastbare Erkenntnisse, dass die Mietpreisbremse (ab jetzt MPB) im Berliner Wohnungsmarkt nur unzulänglich greift.[1] Das zeigen zwei Studien, die vom Berliner Mieterverein e.V. beauftragt und vor kurzem veröffentlicht wurden.

Die erste Studie wurde mit dem Titel „Wiedervermietungsmieten und Mietpreisbremse in Berlin“[2] durch das Forschungsinstitut Regiokontext durchgeführt, und beschäftigt sich mit der Frage, „ob sich die Wiedervermietungsmieten aus Wohnungsinseraten (Angebotsmieten) seit Einführung der Mietpreisbremse […] an deren Vorgaben ausrichten oder nicht“. Kurz gesagt: Hat die MPB die Mietpreise bei Neuverträgen in Berlin tatsächlich gebremst?

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22. Juni 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Mietpreisbremse wirkungslos?

Nach anfänglichem Lob wird die zum 1. Juni 2015 eingeführte ‚Mietpreisbremse‘ zunehmend als wirkungslos kritisiert.

Bundestag und Bundesrat hatten im März 2015 das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ [1] beschlossen. Es trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. Durch das Gesetz wurden unter anderem die §§ 556d – g in das BGB eingefügt. [2] In § 556d Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen per Rechtsverordnung ermächtigt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Dauer von maximal 5 Jahren zu bestimmen. Wird in einem solchen Gebiet ein Mietvertrag abgeschlossen, darf gemäß § 556d Abs. 1 BGB die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) um maximal 10 % überschreiten.

Berlin machte von dieser Ermächtigung als erstes Bundesland gleich zum 1. Juni 2015 Gebrauch und führte die „Mietpreisbremse“ für 5 Jahre im gesamten Stadtgebiet ein. [3] Inzwischen sind 11 weitere Bundesländer gefolgt oder werden nachziehen, 4 Landesregierungen sehen in ihrem Gebiet keinen Bedarf. [4] Anfangs wurde die Mietpreisbremse durchaus positiv gesehen, im Oktober 2015 konnte ein erster Mieter in Nord-Neukölln mithilfe des Mietervereins durchsetzen, dass der Vermieter seine Miete von 12 auf 9 €/m² senkt. Bereits damals forderte unter anderem der Mieterverein eine Reform des gerade erst eingeführten Gesetzes. [5]

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11. Februar 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | 1 Kommentar »
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Ungenügende Wohnraumversorgung für niedrige Einkommensschichten

Die Immobilienplattformen Immonet und Immowelt haben kürzlich einen Artikel [1] veröffentlicht, der die Wohnberechtigungsschein-Berechtigen [2] dem vorhandenen Angebot an preiswerten Wohnungen gegenüberstellt. Ergebnis war, dass in Berlin 55% der Haushalte WBS-berechtigt sind, diesen aber nur 7% der geeigneten Angebote gegenüberstehen. Da kaum jemand einen WBS-Schein beantragt, wenn er diesen nicht nachweisen muss und es in Berlin keine Wartelisten gibt, existiert keine öffentliche Zahl aktuell Wartender.

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9. Februar 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Sind große private Wohnungseigentümer günstiger?

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat einen Artikel unter dem Namen „Anbieter von günstigem Wohnraum – eine Analyse für zehn Großstädte in NRW“[1] herausgegeben. Darin wird beschrieben, dass in NRW große private Wohnungsanbieter unterdurchschnittliche Mieten verlangen. Nur die Eigentümergruppe der Genossenschaften kann diese noch unterbieten, kleine private und kommunale Anbieter seien teurer.

Wie kommt es dazu?

  • Ein mögliches Erklärungsmuster wäre der Faktor der Wohnungsqualität, der in der Studie unberücksichtigt gelassen wurde: Lage, Standard und Segment bleiben ungewiss. Hier könnte es sein, dass große Anbieter, die ihre Bestände z.B. über die Privatisierung von kommunalen Wohnungen erhalten haben, tendenziell einst geförderte Wohnungen mit niedrigen Standards anbieten. Große private Eigentümer haben oft klare Strategien Wohnungsbestände zu „optimieren“. Neben Aufteilung, Umwandlung und Verkauf besserer Wohnungen[2], die dann aus den Beständen fallen, kommt es vor, dass Bestände strategisch vernachlässigt werden[3] und die Instandhaltungskosten daher massiv gesenkt werden. Im Geschäftsmodell „Hartz IV“[4] ist genau dies vorgesehen. Die Wohnungen werden dabei den ärmsten Nachfragergruppen angeboten, deren Miethöhe sich an dem Höchstsatz der Kosten der Unterkunft anlehnt. Aufgrund mangelnder Perspektive für die Nachfrager können diese Bestände auf niedrigem Instandhaltungsniveau bewirtschaftet werden. Kleine private Anbieter gehen wahrscheinlich anders mit Ihrem Eigentum um, werden dadurch aber auch teurer. In NRW hat bspw. die Privatisierung der gut 100.000[5] landeseigenen LEG-Wohnungen im Jahr 2008 für Aufsehen gesorgt. Inwieweit dieser Erklärungsansatz dort zutrifft bleibt jedoch offen.

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3. Februar 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Vorkaufsrecht oder Farce – Über die Möglichkeiten und Grenzen des bezirklichen Vorkaufsrechts

Mitte Dezember 2015 übte der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erstmalig sein Vorkaufsrecht in einem Milieuschutzgebiet aus. Zu Gunsten und mit Hilfe der Gewobag und einer Stiftung erwarb der Bezirk das Haus in der Wrangelstraße 66 mit seinen 30 Wohnungen, die zuvor einzeln an eine Luxemburgische Immobilienfirma verkauft worden waren [1]. Durch den Druck der MieterInnengemeinschaft des Hauses sowie durch die Unterstützung des Mietshäusersyndikats und der stadtpolitischen Initiative Bizim Bakal, hatte sich der Bezirk entschlossen, kurzfristig von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen [2].

Zuletzt hatte der Bezirk Tempelhof-Schöneberg im April vergangenen Jahres sein Veto bei dem Verkauf 48 bundeseigener Wohnungen durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eingelegt und gemeinsam mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAG die Häuser in der Großgörschen/Katzlerstraße mittels des bezirklichen Vorkaufsrechts erworben [3].

Möglich wurde dies in beiden Fällen dadurch, dass beide Häuser in Milieuschutzgebieten liegen, die es den Bezirken erlauben, „in einem abgeschlossenen Kaufvertrag an die Stelle des Käufers zu treten“ [4] oder eine Abwendungsvereinbarung mit den EigentümerInnen zu schließen, die etwa eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden.

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6. Januar 2016 | Veröffentlicht von senkelpx | 1 Kommentar »
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Neue Liegenschaftspolitik?

Nach Kritik, Ankündigungen, neuer Kritik und mittlerweile drei „Bündnissen“ des Senats für Stadtentwicklung, die auch irgendwie mit Liegenschaftspolitik zu tun haben: Wie ist eigentlich der Stand in Sachen Berliner Liegenschaftspolitik? Passiert da langsam was?

Seit Jahren ist die Liegenschaftspolitik Berlins, die in erster Linie in der Privatisierung landeseigener Grundstücke bestand, in der Kritik. 2001 bis 2012 verkaufte das Land über den Fonds ca. 16 km² landeseigene Grundstücke und nahm dabei über 2,4 Mrd. € ein [1]. Wie in der Privatisierungspolitik der 1990er Jahren war auch hier die Haushaltskonsolidierung – also höchstmögliche Preise – das zentrale Thema der Vergabepraxis, die im wesentlichen über Versteigerungen und Höchstbieterverfahren ablief [2]. In den Liegenschaftsfonds wurden nicht nur Grundstücke, sondern direkt auch Landesschulden ausgelagert, so dass die Einnahmen ohne parlamentarische Verzögerungen direkt in den Schuldendienst fließen konnten [3]. Der akzeptable Preis für die Grundstücke ist für diejenigen, die seine wirtschaftlich intensivste Nutzung beabsichtigen, am höchsten. Kurz: Dieses Verfahren führte ziemlich zuverlässig die landeseigenen Grundstücke ohne viele Zwischenschritte Akteuren zu, deren Projekte die stärksten Aufwertungs- und Verdrängungseffekte haben. Ein Nebenschauplatz war außerdem die Abgabe gegenwärtig ungenutzter Grundstücke und Immobilien der Bezirke an das Land, von dem die Bezirke nun ihre Gebäude mieten mussten. Unter dem Schlagwort „Kosten- und Leistungsrechnung“ war die Einrichtung des Liegenschaftsfonds so Teil einer Verschiebung von Eigentum und Macht [4] im Arrangement zwischen Bezirken und Land. Ein Steuerungsausschuss des Senats [5], in dem die Senatsverwaltung für Finanzen den Vorsitz hatte und neben VertreterInnen der Senatsverwaltungen auch der betroffene Bezirk am Tisch saß, beriet über die einzelnen Grundstücke, die zum Verkauf standen.

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18. November 2015 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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Warum steigt der Anteil von Eigentumswohnungen in Berlin?

Der Autor Ulrich Paul berichtet in seinem Artikel in der Berliner Zeitung von einer aktuellen Studie des Immobilienvermarkters ‚Vendomo Deutschland‘:“Wohnungssuche in Berlin – Mehr Kaufangebote als Mietwohnungen“ [1]. Die Untersuchung beschränkt sich auf neun ausgewählte Stadtteile im Zentrum Berlins und basiert auf allen Angeboten an einem einzelnen Tag. Damit handelt es sich um eine begrenzte Stichprobe, die darüber hinaus auch nicht alle Fälle der Grundgesamtheit an diesem Tag abbildet. Auf dieser Datenbasis kann aber von einem Trend gesprochen werden, der einen Ansatz für weitere Überlegungen zur Ergründung von Ursachen und Wirkungen des Berliner Wohnungsmarktes bietet.

„Mehr Kaufangebote als Mietwohnungen“ – veröffentlicht in der Berliner Zeitung (21.10.2015) [1]
Die konkrete Frage, weshalb Hausbesitzer*innen fast doppelt so viele Wohnungen zum Kauf wie zur Miete anbieten, wird vom Artikel nicht weiter ausgeführt. Anhand von Beispielen und Vergleichen zwischen mehreren Stadtteilen präsentiert er lediglich einige ausgewählte Ergebnisse der Studie. So werden große Eigentumswohnungen nicht nur zu deutlich höheren Quadratmeterpreisen verkauft als Angebote mit geringerer Fläche. Sie waren zum Untersuchungszeitpunkt auch in der Mehrheit (3 zu 1) gegenüber den zur Miete angebotenen großen Wohnungen. Der Geschäftsführer von ‚Vendomo Deutschland‘ [2] spricht mit Blick auf diese Ergebnisse eine besondere Kauf-Empfehlung für Familien aus, die jedoch nicht weiter begründet wird. Der Artikel schließt mit der Beobachtung, dass die Kaufpreise in Berlin in der gegenwärtigen Situation prozentual stärker ansteigen als die Mietpreise.

In der Diskussion im Kolloquium haben wir die hohen Mietpreise, ein verändertes Investitions-Verhalten und die rückläufige Binnenmobilität in Berlin als mögliche Erklärungen für den hohen Anteil an Eigentumswohnungen herausgearbeitet.

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14. November 2015 | Veröffentlicht von senkelpx | Kein Kommentar »
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