Bremst die Bremse? Zwei Studien analysieren die Wirkung der Mietpreisbremse

Knapp ein Jahr nach ihrer Einführung gibt es erstmals belastbare Erkenntnisse, dass die Mietpreisbremse (ab jetzt MPB) im Berliner Wohnungsmarkt nur unzulänglich greift.[1] Das zeigen zwei Studien, die vom Berliner Mieterverein e.V. beauftragt und vor kurzem veröffentlicht wurden.

Die erste Studie wurde mit dem Titel „Wiedervermietungsmieten und Mietpreisbremse in Berlin“[2] durch das Forschungsinstitut Regiokontext durchgeführt, und beschäftigt sich mit der Frage, „ob sich die Wiedervermietungsmieten aus Wohnungsinseraten (Angebotsmieten) seit Einführung der Mietpreisbremse […] an deren Vorgaben ausrichten oder nicht“. Kurz gesagt: Hat die MPB die Mietpreise bei Neuverträgen in Berlin tatsächlich gebremst?

Empirisch wird die Frage durch die Erhebung von Wohnungsangeboten analysiert, die im Zeitraum vom 01.06.2015 bis 31.03.2016 bei der Plattform Immobilienscout24.de erschienen sind. Ein erster Blick auf die Entwicklung der Berliner Angebotsmieten, die potentiell unter die Mietpreisbremse fallen, legt die Vermutung nahe, dass die MPB tatsächlich gewirkt hätte. Bis Mitte 2015 sank der Mittelwert der beobachteten Mieten und fing danach nur verlangsamt an, wieder zu steigen. Allerdings gehen die AutorInnen der Studie ihrer Frage spezifischer nach, und untersuchen, ob dieser durchschnittliche Trend sich für alle Wohnungstypen (Baualter, Wohnungsgröße, Wohnlage) zeigen lässt. Außerdem wurden auch die Wohnungsinserate des Zeitraums von Juli 2014 bis April 2015 in die Analyse mit einbezogen.

Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass trotz Stagnierung der Mittelwertsmieten der Anteil der Anzeigen, die über dem rechnerischen MPB-Wert liegen, in beiden Zeiträumen ähnlich hoch ist. Einfacher gesagt: der Anteil der Wohnungsmieten, die in die MPB gefallen sind, ist auch nach Einführung der MPB mit 80% ähnlich hoch geblieben. Im Schnitt wurde die MPB um 2,18 €/qm/mtl. bzw. um 31% überschritten. Dies betrifft insbesondere kleine Wohnungen der Gründerzeit und Altbauten mit 1-2 Zimmern, für die es gerade in der Berliner Innenstadt eine große Nachfrage gibt.

Die zweite Studie[3] wurde durch das Institut für Soziale Stadtentwicklung durchgeführt und ist der selben Frage nachgegangen. Empirische Basis sind ebenfalls Wohnungsangebote, spezifischer eine Stichprobe aus ca. 170 Angeboten, die bei der Plattform Immobilienscout24 im März 2016 erschienen. Die Auswahl wurde auf repräsentative Innenstadt- und Randstadtgebiete beschränkt (Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Marzahn-Hellersdorf). Da die Wohnungssuche in Berlin nicht nur über Online-Plattformen abläuft, sondern auch über informelle Kanäle wie bspw. Mundpropaganda oder insbesondere bei den öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften durch unternehmensinterne Wartelisten, wurden auch Daten der offiziellen Internetportale der städtischen Unternehmen erfasst. Bei den Ergebnissen zeigt sich, dass sich städtische Unternehmen weitgehend an die zulässige Miete nach MPB halten, während bei Angeboten von privaten Unternehmern und Vermietern die zulässige Höhe der Miete am stärksten überschritten wird. Am wenigsten beachtet wird die MPB in den Innenstadtbezirken.

Die zwei zusammengefassten Studien haben die Annahme widerlegt, dass die seit einem Jahr in Berlin eingeführte MPB mietpreisdämpfend auf die Wiedervermietungsmieten gewirkt hätte. Gründe dafür könnten die verschiedenen Schwächen der MPB darstellen, die bereits im vorigen Blogeintrag erläutert wurden, bzw. die mangelnde Transparenz beim Abschluss von Neuverträgen, die Reproduktion ungleicher Machtverhältnisse zwischen MieterInnen und VermieterInnen, das Fehlen von Sanktionierungsinstrumenten und die große Bandbreite an Ausnahmeregelungen. Zuletzt gilt die Befristung der MPB  auf 5 Jahre als zusätzliches Hindernis gegen eine reelle Veränderung der Mietenentwicklung in Berlin. Alle diese Merkmale, die im Gesetz verankert sind, können als strukturelle Hindernisse zur Implementierung der MPB betrachtet werden.

Der Berliner Mieterverein hat angesichts dieser Studien die „Aktion Mietpreisüberprüfung“ [4] gestartet, eine „Beratungspraxis“, die ihren Fokus auf die neuen Mietvertragsabschlüsse in Berlin setzt. Basierend auf den Ergebnissen dieser Aktion und der zwei Studien empfiehlt der Verein, das Gesetz insbesondere bei den Punkten Transparenz, Sanktionierung und Rückwirkung der MPS zu novellieren.


[1] http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/mieten-senken-trotz-erfolgloser-mietpreisbremse-14237082.html

[2] http://www.regiokontext.de/upload/bilder/Projekte/Kurzanalyse_Mietpreisbremse.pdf

[3] http://www.berliner-mieterverein.de/uploads/2016/05/pm1616-Anl2-IFSS-Wirkungsanalyse-Mietpreisbremse-240516.pdf

[4] http://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/pm1616.htm

22. Juni 2016 | Veröffentlicht von senkelpx
Veröffentlicht unter Allgemein

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