Der Berliner Wohnungsmarkt aus studentischer Perspektive

Im Rahmen des Interdisziplinären Kolloquiums zur Betreuung von studentischen Abschluss-Arbeiten im Themenfeld ‚Wohnen in Berlin‘ fand am 20. Juli 2016 eine das Semester abschließende Sitzung mit vier Präsentationen statt. Die vier Studierenden sind in den letzten Semestern bei der Bearbeitung ihrer Forschungsvorhaben sowie der darauffolgenden Anfertigung der Abschluss-Arbeiten durch die Dozent*innen und die anderen Teilnehmer*innen des Kurses unterstützt worden. Nun konnten die fertigen Ergebnisse im Rahmen von Input-Vorträgen mit anschließenden Diskussionen vor anderen Studierenden vorgestellt werden. Die Ergebnisse öffneten eine spannende Perspektive auf das vielschichtige studentische Forschungsinteresse am Themenfeld.

In diesem Beitrag erfolgt nun eine kurze Zusammenfassung der vier Inputs:

– Lehmann, Thomas: House price bubble time? Analyse des Berliner Wohnimmobilienmarktes.

– Clausen, Matthias: Die Grenzen lokaler Regulation finanzdominierter Immobilienverwertung.

– Schiebe, Christoph: Verdrängung von Bestandsmieter*innen durch Energetische Modernisierungen

– Jensen, Inga: Kämpfe gegen Zwangsräumungen in Berlin. Eine historisch vergleichende Analyse.


Thomas Lehmann: House price bubble time? Analyse des Berliner Wohnimmobilienmarktes.

Thomas Lehmann hat sich in seiner im Juni 2015 angefertigten Bachelor-Arbeit mit einem Versuch der „Abgrenzung zwischen einer knappheitsbedingten sowie ökonomisch vertretbaren Preisdynamik und einer Spekulationsblase“ (Lehmann 2015: 2) auseinander gesetzt.

Er fragte insbesondere nach den der gegenwärtigen Entwicklung des Berliner Wohnimmobilienmarktes zugrunde liegenden Determinanten, da sich in Wissenschaft, Politik und Wohnungswirtschaft momentan gegensätzliche Erklärungsansätze gegenüberstehen. Auf Grundlage der Verknüpfung volkswirtschaftlicher Indikatoren mit geldpolitischen Maßnahmen soll also das Bestehen und bei positivem Ergebnis der Umfang einer gegenwärtig bestehenden Immobilienblase fundiert werden.

Als primäre Ebene der Analyse nutzte Thomas Lehmann die zwölf Berliner Bezirke im Vergleich. Dazu führt er zunächst mehrere Indikatoren ein (Preis-Einkommen-Dynamik, Preis-Miete-Dynamik sowie Kosten der Miete vs. Kosten der Selbstnutzung), die bereits ein erstes Schlaglicht auf die gegenwärtigen Entwicklungen in den Bezirken zulassen. In einem weiteren Schritt entwickelt er schließlich ein Regressionsmodell mit den beiden Variablen ‚Wohnungsmieten‘ und ‚Wohnungsknappheit‘, das weitere Erkenntnisse über die ökonomischen Parameter der zu beobachtenden Preissteigerung liefern soll.

Als Ergebnis der Regression stellt er fest, dass die Preisentwicklung zwischen 2010 und 2014 insbesondere durch Mietdynamik und Wohnraumknappheit erklärbar sowie statistisch signifikant sei. Im zusammenfassenden Fazit erläutert Thomas Lehmann weiterhin, dass sich keine Anzeichen für eine flächendeckende Immobilienblase beobachten ließen. Zwar seien im Rahmen der Untersuchung lokale Überhitzungen festzustellen gewesen, doch in keinem der zwölf Bezirke hätten alle Indikatoren gleichzeitig auf ein beunruhigendes Ergebnis verwiesen. Viel eher erlauben die Ergebnisse der Untersuchung Aussagen über die starke Differenzierung des Berliner Wohnimmobilienmarktes und die Preisdynamik, die in erster Linie von Zinsentwicklung und Wohnraumverknappung beeinflusst wird. Die Bewertung der Wirkung der in bundesweit zahlreichen Regionen eingeführten Mietpreisebremse fällt auf Grundlage der Ergebnisse eher negativ aus. Zum Abschluss macht der Autor aber nochmal deutlich, dass kleinräumige Entwicklungen auf Grundlage der Bezirksebene kaum abgebildet werden und folglich von diesen abweichen können.

Bis dato ist der Zusammenhang zwischen Immobilienpreisanstieg und Zinsreduktion nachvollziehbar und es ist keine Entkopplung direkt erkennbar. Gesunkene Finanzierungskosten und die reduzierten Möglichkeiten der Eigenkapitalvermehrung im sicheren Anlagebereich konnten anhand gesunkener Kosten der Selbstnutzung mit der am Markt tatsächlich vorhandenen Preis-Miet-Relation Schritt halten. Als robust erweist sich der Wohnungsmarkt insbesondere aufgrund der deutschen Finanzierungssystematik und der Finanzierungsbedingungen für Nachfrager nach Immobilien. Dieses Ergebnis bedeutet jedoch keine Entwarnung für die Zukunft. Sollte die Zinslandschaft und die Nachfrage langfristig auf dem aktuellen Niveau verharren, ist die laufende Evaluation des Marktes mit Blick auf mögliche Überhitzungserscheinungen unausweichlich und ratsam.



Matthias Clausen: Die Grenzen lokaler Regulation finanzdominierter Immobilienverwertung. Zwei Beispiele aus Berlin.

Matthias Clausen beschäftigt sich in seiner im Februar 2016 eingereichten Master-Arbeit an zwei Fallbeispielen aus Berlin mit lokalstaatlicher Handlungsmacht gegenüber finanzdominierter Immobilienverwertung.

Der empirische Teil beginnt mit der Darstellung des Berliner Wohnungsmarktes seit 1990 in Hinblick auf dessen Einbettung in das finanzdominierte Akkumlationsregime. Hierbei wird die These der Umverteilung staatlicher Strategiefähigkeit (rescaling) auf den Berliner Kontext  angewendet. Anschließend untersucht er an Beispielen aus Reinickendorf und Prenzlauer Berg das Verhältnis der kleinsträumlichen politisch-administrativen Ebene, nämlich der zuständigen Bezirkspolitik und -verwaltung, gegenüber finanzdominierten Immobilienverwertungen.

Der dieser Arbeit methodisch zugrunde liegende Regulationsansatz wird von Matthias Clausen verstanden als „Zusammenspiel von Regulation und Akkumulation, von außerökonomischen Faktoren und den Bewegungsgesetzen des Kapitals unter den spezifischen räumlichen und historischen Bedingungen[,] […]die ihren Gegenstand als Zusammenführung von Determinanten (z.B. staatlichen, ökonomischen, kulturellen, europäischen oder regionalen) in der gesellschaftlichen Praxis versteht“ (Clausen 2016: 7f.). Unter Rückgriff auf das„strategisch-relationale“ Staatskonzept Bob Jessops (Jessop 1990), dass die Konflikte und Widersprüche der staatlichen Akteure in diesem Zusammenspiel betont, identifiziert er Versuche, auf unterschiedlichen Ebenen „staats-räumliche Projekte“ der politischen Gestaltung zu etablieren.

Mit der Arbeit wird also eine Theorie der mittleren Reichweite auf die kommunale Verwaltungsebene angewendet, um dort zum Verständnis politischer und wirtschaftlicher Prozesse sowie deren Überschneidungen beizutragen und der Analyse einen sinnvollen Ausgangspunkt bieten.

Im abschließenden Fazit hält der Autor fest, die in den beiden Fallbeispiele „feststellbaren institutionellen Strukturen, die Verwaltungsvorschriften und Gesetze, räumliche Zonierungen, Zuständigkeiten und Ressourcenausstattungen, ergeben ein Muster der systematischen Bevorteilung der Interessen der Eigentümer_innen gegenüber denen der Bewohner_innen“ (Clausen 2016: 84). Weiterhin heißt es, dass die Prozesse finanzdominierter Immobilienverwertung – zumindest in Berlin – mittlerweile auch in kleinen Immobilienprojekten und auch außerhalb des Stadtzentrums stattfinden. Die Verflechtung mit außerökonomischen, staatlichen regulatorischen Effekten sei sehr ausgeprägt. Die Grenzen der lokalen Staatsebene, eine eigene Handlungsmacht zu entwickeln, liege in strategischen wie strukturellen Selektivitäten. Zum Abschluss macht Clausen nochmals deutlich, dass auch die Strukturkohärenz der gesellschaftlichen Formation keinesfalls geschlossen ist und sich die Möglichkeit ihres Scheiterns bzw. der prekäre Status ihres Gelingens „in BVV-Sitzungen, in Interviews mit Investor_innen oder Gerichtsprozessen – und selbstverständlich in den Siegen, die entgegen der strukturellen Wahrscheinlichkeit errungen werden“ zeigt (Clausen 2016: 89).

Die Diskussion um das rescaling staatlicher Strategiefähigkeit und das Überkreuzen transnationaler Wirtschaftsprozesse und lokaler politisch-gesellschaftlicher Projekte könnte in der Debatte um die neuen Stadtregierungen in Madrid, Barcelona oder Bologna, wo soziale Bewegungen die Stadtregierungen stützen, aber auch mit starken Widersprüchen konfrontiert sind, weitergeführt werden.

Die Steuerungsmöglichkeiten der Lokalpolitik sind gegenüber einer finanzdominierten Immobilienverwertung beschränkt, was nicht nur an rechtlichen Rahmenbedingungen liegt, sondern insgesamt auf vergangenen Umstrukturierungen der Staatsstruktur  beruht.

Besondere Literatur-Hinweise:

Brenner, Neil: New state spaces urban governance and the rescaling of statehood. Oxford: Oxford University Press, 2004.

Jessop, Bob: State Theory. Putting the Capitalist State in Its Place. University Park: Pennsylvania State University Press, 1990.

Krätke, Stefan: Strukturwandel der Städte. Städtesystem und Grundstücksmarkt in der „post-fordistischen“ Ära. Frankfurt (Main): Campus, 1991.



Christoph Schiebe: Verdrängung von Bestandsmieter*innen durch Energetische Modernisierungen.

Christoph Schiebe hat in seiner im Dezember 2015 eingereichten Bachelor-Thesis den Einfluss von energetischen Modernisierungen auf Verdrängungsprozesse in Berlin-Pankow untersucht.

Gentrifizierung bestimmt als sozialräumlicher Prozess die stadtpolitischen und akademischen Debatten. Die Aufwertung von Altbauten und der Austausch der Bewohnerinnen durch Menschen mit höherem Einkommen sind insbesondere in Pankow umfangreich erforscht. Die energetische Modernisierung leitet jedoch eine neue, bislang unerforschte Phase im Verdrängungsprozess ein. Als klimapolitische Antwort auf die globale Erwärmung ist die Dämmung und energetische Aufrüstung von Mietshäusern durch die elfprozentige Umlage auf Mieterinnen in der Kritik, die Verdrängung von Bestandsmieterinnen und die Neuvermietung zu forcieren.

In einem ersten Schritt trug der Autor durch eine umfängliche Recherche Altbauten mit Maßnahmen der energetischen Modernisierung im Berliner Nordosten zusammen. Zur Validierung wurde im zweiten Schritt das gesamte Zentrum von Pankow begangen und die einzelnen Fälle überprüft. Es folgten 12 Interviews mit Mieter*innen, um die Modernisierungsverläufe und den Austausch in den Hausgemeinschaften zu analysieren.  Zudem konnte durch die Datenanalyse von 336 Mietparteien in den betroffenen Altbauten nachgewiesen werden, dass lediglich 259 Mietparteien in ihren Wohnungen verbleiben konnten, was einem Rückgang von knapp 30 Prozent entspricht. Noch umfangreicher ist die Auflösung der Hausgemeinschaft in der Pestallozzistraße 4 fortgeschritten, wo über 50 Prozent der Mieter*innen verdrängt wurden. Eine detaillierte Auflistung des Verbleibs aller Mietparteien über einen Zeitraum von drei Jahren zeichnet eindrucksvoll die Komplexität des Verdrängungsprozesses nach.

Christoph Schiebe bewertet aus den gewonnenen Daten das Verdrängungspotenzial und macht deutlich, dass die energetische Modernisierung in den untersuchten Fällen sehr erfolgreich als Instrument zur Verdrängung von Bestandsmieter*innen genutzt wurde.

Als Ergebnis der Untersuchung hält der Autor fest, unter „den untersuchten Altbauten befindet sich kein Modernisierungsverlauf mit hohem Investitionsvolumen und niedriger Verdrängungsrate“ (Schiebe 2015: 65). Durch die elfprozentige Umlage der Kosten der energetischen Modernisierung auf die Mieter*innen treten Mietsteigerungen auf, die zur ökonomischen Verdrängung führen. Als weitere Determinanten benennt er: „die Auflösung von langjährigen Hausgemeinschaften[,] […] die Entfremdung der Mieterinnen von ihrem näheren Wohnumfeld durch dessen physische Veränderung und der Bindungsverlust durch den Wegzug von Nachbarinnen[,] […] die langen Bauphasen mit hoher Belastung für die Mieterinnen, die mangelhafte soziale Absicherung von Mieterinnen durch die fehlerhafte Anwendung des Sozialplanverfahrens und die geringe Vernetzung von Mieterinnen in Privatwohnungen“ (Schiebe 2015: 66). Anhand der gewählten Fallbeispiele ließen sich im Übrigen nur marginale Unterschiede bei Vorgehen oder Wirkungsweise zwischen öffentlichen und privaten Eigentümerinnen feststellen.

Christoph Schiebe fasst zusammen, dass die energetische Modernisierung in den untersuchten Fällen – als ein Instrument zur Aufwertung der Altbauten und des Austausches von Bestandsmieterinnen durch Umlegung von Kosten – ein Sinnbild für Gentrifizierung im Berliner Nordosten ist.



Inga  Jensen: Kämpfe gegen Zwangsräumungen in Berlin. Eine historisch vergleichende Analyse.

Inga Jensen beschäftigte sich in ihrer im Juni 2016 eingereichten Master-Arbeit mit den Gemeinsamkeiten und Unterschieden zwischen den beiden Bewegungen gegen Zwangsräumungen in Berlin in der späten Weimarer Republik und in den Jahren von 2007 bis 2015.

Hierbei untersuchte sie insbesondere die politische Praxis, die jeweiligen Ausgangsbedingungen sowie die Strategien und Formen der Organisierung der Bewegungen in einem historisch angelegten Vergleich. Auf der Grundlage von Zeitschriften, Akten aus dem Berliner Landesarchiv und weiterem Diskursmaterial wurde es hierbei möglich Perspektiven für aktuelle und zukünftige Auseinandersetzungen zu erarbeiten (Jensen 2016: 2).

Als theoretischer Bezugsrahmen der Arbeit dient der Framing-Ansatz mit einigen Erweiterung, wie dem Hegemonieansatz Antonio Gramscis und der Diskurstheorie von Laclau und Mouffe. Angelehnt an die Ebenen des Framing-Ansatzes (diagnostic, prognostic, motivational framing) hat Inga Jensen Kategorien und Fragestellungen entwickelt, auf deren Grundlage sich die beiden Bewegungen und das vorhandene Material untersuchen ließen.

Im Ergebnis konnten einige Gemeinsamkeiten festgestellt werden. So ähneln sich die Art und Weise der Konfrontation mit ökonomischen Krisen und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Es kommt zu vergleichbaren Forderungen an städtische oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften und in der politischen Praxis lassen sich starke Ähnlichkeiten beobachten, wie beispielsweise nachbarschaftliche Mobilisierung, Blockaden, ziviler Ungehorsam oder Verhandlungen(Jensen 2016: 83). Als Unterschieden hat die Autorin die verschiedene Deutung der Krisen und ihre Bedeutung für die Analysen der Bewegungen herausgearbeitet. Weiterhin unterschieden sich sowohl Reichweite wie auch Offensivität der Forderungen, die Formen der Organisierung und der strategischen Ausrichtungen sowie die festzustellende Wirkung in die jeweiligen Staatsapparate hinein. Als Perspektive dieser oder ähnlich gelagerter Bewegungen versteht sie die Kämpfe gegen Zwangsräumungen als wichtige Möglichkeit, systemische, abstrakte, aber auch krisenhafte Entwicklungen entlang alltäglicher Auseinandersetzungen auf der Ebene des lokalen sichtbar und prozessierbar zu machen. Darüber hinaus bestünden direkte Anknüpfungspunkte zu anderen sozialen Bewegungen, auch wenn es sich zunächst um eine strategische und selektive Bündnisse zur Durchsetzung der eigenen Interessen handelt.


 

22. August 2016 | Veröffentlicht von senkelpx
Veröffentlicht unter Allgemein

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