„Es war viel los in Berlin [kurz nach der Wiedervereinigung]. Viel Wohnungsknappheit, genauso wie es jetzt auch ist.“
Verfasst von Valeska Liedloff
Der Berliner Wohnungsmarkt ist immer wieder und insbesondere in den letzten Jahren in aller Munde. Der neu auferlegte Mietendeckel, Gentrifizierung oder ganz allgemein Wohnungsnot/-mangel bieten genügend Gesprächs- und Diskussionsstoff in der Politik und in der Bevölkerung. Auch die Suche nach einer neuen Wohnung in Berlin stellt für eine Vielzahl der Betroffenen eine schwierige Aufgabe dar. Bilder von überfüllten Besichtigungen mit hundert anderen Bewerber*innen, das Schreiben zahlreicher Bewerbungen ohne Rückmeldung oder schließlich eine überteuerte Wohnung mit vielen Kompromissen rauben vielen der Betroffenen den Schlaf. Aber wie erging es Personen, die bereits vor einigen Jahren eine Wohnung in Berlin gesucht haben? Welche Bedingungen herrschten damals auf dem Berliner Wohnungsmarkt? Der vorliegende Aufsatz geht dieser Frage nach und untersucht exemplarisch die Erfahrungen eines Paares bei der Wohnungssuche in Charlottenburg-Wilmersdorf in den Jahren 1991 und 1998.
Um die Erfahrungen des Paares einordnen zu können, wird zunächst die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt anhand einiger statistischer Parameter beschrieben. Anschließend folgen die Ergebnisse des qualitativen Interviews mit den persönlichen Erfahrungen des Paares bei der Wohnungssuche. Hierbei werden beide Umzüge verglichen und insbesondere Unterschiede hervorgehoben.
Um die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu den verschiedenen Zeitpunkten einschätzen und vergleichen zu können, ist die Betrachtung verschiedener statistischer Parameter vonnöten. Im Folgenden betrachtet für die Jahre 1991, 1998 und 2019 in Berlin werden[1]:
- die Einwohner*innenentwicklung,
- die Anzahl der Wohnungen sowie die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen,
- die Anzahl der Haushalte mit einem besonderen Fokus auf Einpersonenhaushalte,
- die Bautätigkeit in Berlin, gemessen anhand der Anzahl genehmigter sowie fertiggestellter Wohnungen
- und der durchschnittliche Mietpreis.
1991 lebten in Berlin 3.446.031 Menschen (Statistisches Bundesamt 2020b: www.*). Im Jahre 1998 hingegen lag die Bevölkerungszahl bei 3.398.822 und somit rund 1,4 Prozent unter dem Wert von 1991 (ebd.). 2019 lag die Einwohner*innenzahl mit 3.669.491 knapp 8 Prozent über dem Wert von 1998 (ebd.).
Gleichsam mit der Einwohner*innenzahl ist auch die Anzahl der Wohnungen in Berlin 2019 im Vergleich zu 1991 um 14 Prozent gestiegen. So gab es im Jahre 1991 1.723.100 Wohnungen (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020a: www.*). 1998 waren es bereits 1.842.000. Im Jahre 2019 bestanden nahezu 2 Millionen Wohnungen in Berlin (1.968.300) (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020a: www.*).
Wird die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen betrachtet, so lässt sich sagen, dass diese im Jahre 1991 mit 500 Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen deutlich unter dem Wert von 2019 mit im Schnitt 536,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen liegt (-7,3 Prozent) (Statistisches Bundesamt 2020a: www.*). 1998 hingegen gab es rund ein Prozent mehr Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen (542) als 2019 (ebd.).
Trotz der höheren Anzahl an Wohnungen je 1.000 Einwohner*innen im Jahre 2019, lässt sich nicht sagen, dass der Berliner Wohnungsmarkt 1991 und 1998 angespannter war als heute. Grund dafür ist die steigende Anzahl an Singlehaushalten in den letzten Jahren (Schäfer 2020: www.*). So ist die Zahl der Haushalte, insbesondere die der Einpersonenhaushalte in Berlin stärker gewachsen als die Bevölkerungszahl. 1991 gab es in Berlin rund 1.755.000 Privathaushalte (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020b: www.*). 1998 waren es bereits gut zwei Prozent mehr (1.795.000) (ebd.). Von 1998 bis 2019 wuchs die Anzahl der Privathaushalte um mehr als 13 Prozent auf rund 2.034.000 Haushalte an (ebd.). Im Vergleich zu 1991 sind es sogar knapp 16 Prozent mehr. Noch deutlicher ist die Entwicklung der Singlehaushalte in Berlin. Diese sind von 1991 mit 787.000 Einpersonenhaushalten über 830.000 im Jahr 1998 auf bis zu 1.076.000 Single-Haushalte im Jahr 2019 um mehr als ein Drittel angestiegen (36,7 Prozent) (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020b: www.*).
Auch die Bautätigkeit gibt Auskunft über die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. 1991 und 1998 lag diese mit 11.210 (1991) und 13.223 (1998) genehmigten Wohnungen noch 70 (im Vergleich zu 1998) bis 100 Prozent (im Vergleich zu 1991) unter dem Wert von 2019 mit 22.524 genehmigten Wohnungen (Statistisches Bundesamt 2020c: 9 +11). Auch bei den fertiggestellten Wohnungen lässt sich ein starker Anstieg erkennen. So wurden im Jahre 1991 10.717 Wohnungen fertiggestellt. 1998 waren es mit 17.729 fertiggestellten Wohnungen bereits rund 77 Prozent mehr. Bis 2019 ist ein weiterer Anstieg um mehr als 7 Prozent auf knapp 19.000 fertiggestellte Wohnungen zu erkennen (Statistisches Bundesamt 2020c: 17 +19).
Dem Wohnungsmarktbericht des Berliner Senats zufolge lagen die Durchschnittsmieten Anfang der 1990-er Jahre bei rund drei Euro pro Quadratmeter [2] (iEstate GmbH 2017: www.*). 2019 hingegen lag der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in Berlin bei 10,45 Euro[3] (IBB 2020: 64). Dies entspricht einer Preissteigerung von rund 248 Prozent.
1991 beschloss das Pärchen A. zusammen zu ziehen und begab sich auf Wohnungssuche[4]. Herr A. war zu der Zeit noch Student ohne Festanstellung mit einem Studentenjob. Frau A. war gelernte Kinderkrankenschwester mit einem geregelten Einkommen. Insgesamt belief sich das Einkommen des Pärchens auf etwa 1.200 DM.
Zeitlich gesehen hatte das Pärchen keinen Druck eine Wohnung zu finden – beide wohnten noch in ihrem Elternhaus. An die Wohnung selbst stellten sie nicht allzu viele Kriterien. Wichtig waren ihnen zwei Zimmer, Altbau mit hohen Decken sowie eine Wohnung mindestens im ersten Stock. Räumlich grenzten sie ihre Suche auf die Bezirke Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Moabit und Steglitz ein.
Anders als heutzutage gab es 1991 noch keine Online-Wohnungsportale. Das Pärchen A. durchforstete jeden Samstagabend die Sonntagszeitung, in der es einen Extrateil mit Wohnungsangeboten gab. Gefiel ihnen eine Anzeige, so nahmen sie direkt telefonisch Kontakt auf und verabredeten Besichtigungstermine. Teilweise war in der Anzeige auch lediglich ein Termin zur Wohnungsbesichtigung angegeben.
Laut Herrn A. waren die Besichtigungen von langen Schlangen geprägt. So wurden insgesamt zwar viele Wohnungen angeboten, aber nur wenige passten in das Budget des Pärchens. Herr A. sagt hierzu: „Es gab sehr viele Wohnungssuchende, aber nur sehr wenig billige Wohnungen. Es waren teilweise schon sehr eindrucksvolle Schlangen vor den Wohnungen, die wir uns angesehen haben, um überhaupt reinzukommen, wenn man einen Besichtigungstermin hatte.“
Viele Bewerbungen blieben ohne Rückantwort und Frau A. wurde sogar empfohlen, sie solle lieber alleine eine Wohnung suchen – Herr A. als Student ohne festes Einkommen sei ein Hindernis bei der Wohnungssuche[5]. Frau A. sagt hierzu: „Studenten wurden nicht gerne genommen. (…) Sagen Sie nicht, dass Sie mit einem Studenten zusammenziehen wollen. (…) Ohne [mein] regelmäßiges Einkommen und Festanstellung hätten wir keine Wohnung bekommen.“
Letztendlich dauerte es in etwa sechs bis neun Monate bis das Pärchen eine passende Wohnung gefunden hatte. Freunde des Pärchens stellten einen Kontakt zu einem Vermieter her, dessen Wohnung noch nicht in den Zeitungen inseriert war. „Wir hatten großes Glück, dass Freunde gesagt haben, es wird unter ihnen eine Wohnung frei. Die Wohnung war noch nicht auf dem Markt.“ (Frau A.)
Die Wohnung lag in Moabit nahe des Schloss Charlottenburgs und erfüllte nahezu alle Kriterien des Pärchens. Mit einem Mietpreis von rund 450 DM kalt lag die Wohnung im Budget des Pärchens. Um die Wohnung zu bekommen, mussten Herr und Frau A. einen Abstand von 4.000 DM für die Renovierung des Bades zahlen sowie eine Maklerprovision von 1.550 DM.
1998 beschloss Familie A., inzwischen bestehend aus Herrn und Frau A. sowie zwei Kindern (5 und 2 Jahre), erneut umzuziehen. Die jetzige Wohnung wurde zu klein für die Familie und zudem wollten Herr und Frau A. ihre Tochter nicht in Moabit einschulen. „Auf keinen Fall soll sie in Moabit zur Schule gehen. Wegen des hohen Ausländeranteils in den Schulen.“ (Herr A.) Diese Aussage kann statistisch jedoch nicht belegt werden. So lebten 1998 in Charlottenburg prozentual gesehen mit rund 34,5 Prozent mehr Personen nichtdeutscher Herkunft als im Bezirk Mitte[6] mit 25,2 Prozent. Wilmersdorf liegt mit einem Anteil von 25,4 Prozent Personen mit anderer Staatsangehörigkeit auf einem vergleichbaren Niveau wie der Bezirk Mitte.
Die neue Wohnung sollte wie bereits 1991 nicht im Erdgeschoss liegen, einen Balkon haben sowie in einem Altbau in Charlottenburg, Wilmersdorf oder Steglitz gelegen sein. Zudem sollte die Wohnung in einem ruhigen Umfeld mit guter Verkehrsanbindung liegen. Herr A. war inzwischen festangestellt während Frau A. sich im Erziehungsurlaub befand. Die Miete der neuen Wohnung sollte nicht mehr als 1.400 DM inklusive aller Nebenkosten überschreiten.
Wie bereits 1991 durchforstete Familie A. Wohnungsannoncen in den Zeitungen. Zusätzlich dazu wurde sie Mitglied einer Baugenossenschaft – dem Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin (kurz BWV). Die BWV wurde 1900 gegründet und gehört somit zu einer der ältesten Genossenschaften Berlins. Heute (Stand November 2020) zählt sie rund 23.000 Mitglieder und verwaltet in etwa 8.250 Mieteinheiten im eigenen Bestand (BWV 2020: www.*). Um eine Wohnung über die BWV zu finden, musste Familie A. ein Wohnungsgesuch ausfüllen. In diesem werden Angaben zu dem Mitglied, wie bspw. Eintrittsdatum in die Genossenschaft sowie Angaben zu der gewünschten Wohnung, u.a. Anzahl der Zimmer, Wohnungsgröße und maximale Nutzungsgebühr gemacht. Zusätzlich werden diejenigen Wohnanlagen ausgewählt, die für einen in Frage kommen. Nachdem das Wohnungsgesuch ausgefüllt wurde, wartete Familie A. auf Rückmeldung der Genossenschaft, während sie nebenbei auf dem freien Wohnungsmarkt nach Wohnungen suchte. Diese lagen jedoch ähnlich zu 1991 oftmals über dem Budget der Familie und zudem wurden viele Eigentumswohnungen angeboten. Im Schnitt lag der Mietpreis für Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt fast doppelt so hoch wie die der Genossenschaft.
Es dauerte über einen Monat bis die Familie das erste Wohnungsangebot der Genossenschaft per Brief zugesandt bekam. In diesem ist die Adresse der Wohnung und deren Eckdaten (Größe, Anzahl der Zimmer, Etage etc.) angegeben. Bei Interesse meldete sich Familie A. telefonisch bei der Genossenschaft, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.
In den Wohnungen der Genossenschaft wurden die Besichtigungen immer einzeln durchgeführt, auf dem freien Wohnungsmarkt hingegen waren ähnlich zu 1991 Gruppenbesichtigungen die Regel.
Nach rund sechs bis neun Monaten und bis zu acht Wohnungsbesichtigungen in der BWV fand Familie A. schließlich eine geeignete Wohnung über die Genossenschaft. Diese lag in Wilmersdorf, hatte vier Zimmer, knapp 130 Quadratmeter, einen Balkon und kostete 1.000 DM kalt. Sie bewarb sich über die Verwaltung der Genossenschaft. Genauso wie auf dem freien Wohnungsmarkt mussten bei der Bewerbung für eine Wohnung Einkommensnachweise angegeben werden. Die Vergabe der Wohnung erfolgte jedoch nicht nach der Gehaltsklasse, sondern nach Eintrittsdatum in die Genossenschaft. Familie A. erhielt eine Zusage der Genossenschaft für die Wohnung. Bevor sie einziehen konnte, musste jedoch die Wohnung noch komplett renoviert werden.
Familie A. wohnt bis heute in der Wohnung in Wilmersdorf. Neben den vergleichsweisen geringen Mieten in der Genossenschaft gegenüber dem freien Wohnungsmarkt ist zudem von Vorteil, dass in Wohnungen der BWV kein Rauswurf der Mieter*innen möglich ist.
Die Erfahrungen der Familie A. decken sich nur teilweise mit der jeweiligen Lage auf dem Wohnungsmarkt. 1998 war Statistiken zufolge die Lage auf dem Wohnungsmarkt mit einem niedrigeren Bevölkerungsniveau als 1991 und gleichzeitig mit rund 40 Wohnungen mehr je 1.000 Einwohner*innen entspannter als 1991. Herr A. sagt hierzu: „1998 war die Lage ein bisschen entspannter als 1991 und auch als heute, aber nicht deutlich.“ Frau A. ergänzt hierzu: „1998 war es nicht mehr ganz so schlimm. Immer noch Gruppenbesichtigungen, aber keine meterlangen Schlangen mehr. Wahrscheinlich auch deswegen, weil wir uns schon eine etwas teurere Wohnung leisten konnten.“ Die Familie hatte dennoch in beiden Jahren Schwierigkeiten eine Wohnung zu finden – die Dauer der Wohnungssuche lag sowohl 1991 als auch 1998 bei rund neun Monaten. Frau A. sagt: „Wir mussten große Abstriche machen, um überhaupt eine Wohnung zu bekommen.“ In beiden Jahren gab es im Schnitt deutlich mehr Wohnungen, die über dem Budget der Familie lagen, auch wenn das Einkommen der Familie 1998 im Vergleich zu 1991 bereits deutlich höher lag. Herr A. kommentiert hierzu: „Angebote gab es viele. Seitenweise. Angesehen haben wir uns nicht so viele, weil die Wohnungen entweder zu teuer waren oder nicht da wo wir hinwollten. Oder wir wurden nicht zu Besichtigungen eingeladen.“ 1991 lag das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Berliner Privathaushalte bei umgerechnet rund 1175 Euro (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020c). 1998 war es bis auf umgerechnet 1425 Euro gestiegen (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020c). Familie A. lag 1991 deutlich unter dem damaligen monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, während sie sieben Jahre später klar über dem des Jahres 1998 lagen. Dennoch hatten sie in beiden Jahren Schwierigkeiten Wohnungen in ihrem Budget zu finden[7].
In beiden Jahren waren Gruppenbesichtigungen auf dem freien Wohnungsmarkt die Regel für Familie A. Anders verliefen die Wohnungsbesichtigungen 1998 in der Genossenschaft bei denen Einzelbesichtigungen mit der Familie vereinbart wurden. 1998 lagen die Mietpreise der Wohnungen der BWV deutlich unter dem Niveau des freien Wohnungsmarktes. Zudem spielte 1998 in der Genossenschaft der Berufsstand und das Einkommen der Familie nur eine untergeordnete Rolle. Das ausschlaggebende Kriterium für die Vergabe einer Wohnung spielte das Eintrittsdatum des Mitglieds. Auf dem freien Wohnungsmarkt hingegen spielte der Berufsstand insbesondere 1991 eine bedeutende Rolle. Herr A. als damaliger Student und ohne Festanstellung wurde als Hindernis für Frau A. mit geregeltem Einkommen gesehen. Daher sieht Herr A. den Berufsstand auch als ausschlaggebendes Erfolgskriterium bei der Wohnungssuche in beiden Jahren und bis heute an: „Das Budget bzw. die berufliche Stellung war und ist ausschlaggebend für den Erfolg bei der Wohnungssuche. In Zukunft werden wir nur noch über die Genossenschaft eine Wohnung suchen. Die Mieten sind deutlich niedriger als auf dem freien Wohnungsmarkt und du kannst nicht aus den Wohnungen der Genossenschaft rausgeworfen werden.“
Literatur
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020a): Anzahl der Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Berlin in den Jahren von 1991 bis 2019 (in 1000). In: Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/259653/umfrage/wohnungsbestand-in-berlin/ (30.11.2020).
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020b): Mikrozensus. Lebensverhältnisse, Soziale Lage. Haushalte in Berlin 1991 bis 2019 nach Haushaltsgröße (30.11.2020).
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020c): Mikrozensus. Lebensverhältnisse, Soziale Lage. Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen der Privathaushalte in Berlin 1991 bis 2019 (15.02.2020).
BWV – Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG (2020): Genossenschaft. Geschichte, https://www.bwv-berlin.de/geschichte.html (30.11.2020).
IBB – Investitionsbank Berlin (2020): IBB Wohnungsmarktbericht 2019. Schwerpunktthema: Wie wohnt Berlin? Wohnsituation und Wohnkosten von Berliner Haushalten, https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2019.pdf (30.11.2020).
iEstate GmbH (2017): Der Berliner Wohnungsmarkt seit 1989, https://ifunded.de/de/blog/berliner-wohnungsmarkt-seit-1989/ (30.11.2020).
Schäfer, Kristina Antonia (2020): Wo wirklich Wohnungsmangel herrscht, https://www.wiwo.de/technologie/blick-hinter-die-zahlen/blick-hinter-die-zahlen-11-wohnraum-wo-wirklich-wohnungsmangel-herrscht/25674690.html (24.11.2020).
Statistisches Bundesamt (2020a): Anzahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner in Berlin von 1991 bis 2019. In: Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/255810/umfrage/wohnungen-je-1000-einwohner-in-berlin/ (30.11.2020).
Statistisches Bundesamt (2020b): Einwohnerzahl in Berlin von 1960 bis 2019. In: Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/154880/umfrage/entwicklung-der-bevoelkerung-von-berlin-seit-1961/ (30.11.2020).
Statistisches Bundesamt (2020c): Bauen und Wohnen. Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, Lange Reihen z.T. ab 1949, https://www.destatis.de/DE/Themen/Branchen-Unternehmen/Bauen/Publikationen/Downloads-Bautaetigkeit/baugenehmigungen-baufertigstellungen-pdf-5311101.pdf?__blob=publicationFile (30.11.2020).
Statistisches Landesamt Berlin (1999): Statistisches Jahrbuch 1999, https://www.statistischebibliothek.de/mir/servlets/MCRFileNodeServlet/BBAusgabe_derivate_00000385/Stat_Jahrbuch_j99_BEa.pdf (15.02.2021).
[1] Die Zahlen beziehen sich allesamt auf ganz Berlin. Die alleinige Betrachtung des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf gestaltet sich aus mehreren Gründen schwierig und als nicht unbedingt sinnvoll. So reicht zum Einen die Datenlage für die einzelnen Bezirke meist nur bis ins Jahr 2005 zurück. Zum Anderen gab es im Hinblick auf die Bezirke in Regionen seit 1991 mehrere Gebietsreformen, welche einen Vergleich zwischen den Jahren auf Bezirksebene erschweren.
[2] Damals noch in D-Mark und aufgeteilt in Berlin West (3,89 Euro; 7,6 DM) und Berlin Ost (2,12 Euro; 4,15 DM).
[3] Daten für 1998 konnten nicht gefunden werden.
[4] Alle folgenden Angaben beziehen sich (wenn nicht anders gekennzeichnet) auf ein persönliches Interview vom 07.01.2021 in Berlin.
[5] Bei Wohnungsbewerbungen musste das Pärchen neben einer SCHUFA-Auskunft auch ihre Einkommensnachweise vorzeigen.
[6] Es handelt sich hierbei um die frühere Einteilung nach Berliner Bezirken, nach der Moabit zum Bezirk Mitte zählt.
[7] Hier muss angemerkt werden, dass das mittlere monatliche Haushaltseinkommen nicht alleine als Indikator für eine klare Interpretation ausreicht. Bei einer tieferen Analyse wäre es sinnvoll, andere Indikatoren, wie Lage der Wohnung oder die Budgetverteilung der Haushalte, hinzuziehen.