zur Situation auf dem Berliner Mietmarkt 
im Bezirk Pankow (Prenzlauer Berg) im Jahr 2019
– zur Vereinfachung wurde das generische Maskulinum verwendet –

Prenzlauer Berg gehört zu dem Bezirk Pankow und dieser macht von der Fläche her etwa 12% von Berlin aus. Von den 3.748.148 Menschen, die 2019 in Berlin lebten, waren 407.039 davon aus Pankow – das sind circa 11%. Ganz Berlin verzeichnete 2019 1.949.252 Wohnungen. In Pankow waren es lediglich 217.872, was dennoch knapp über 11% darstellen. Der Anteil der Mietwohnungen im Bezirk betrug 84,6% [1]. Im November 2019 betrug die Kaltmiete pro m2 zwischen 11,91€ und 24,76€ [2]. Bei einer Wohnungsgröße von beispielsweise 40m2 würde man dementsprechend zwischen 478,80€ und 990,40€ im Monat zahlen. Diese Preise sind wenig verwunderlich, denn Prenzlauer Berg erfreut sich einer sehr guten Wohnlage [3]. Dies liegt vor allem an der guten Anbindung zum Zentrum, den vielen Kiezen sowie der familienfreundlichen Infrastruktur. Mit 3.064 Neubauwohnungen, die zum Bau genehmigt wurden, waren die Bezirke Pankow und Mitte Spitzenreiter Ende 2018 [1]. Eine stetige Bauaktivität ist wichtig, um der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken. Auch die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen war relativ hoch in Pankow. 2.152 Wohnungen wurden bis Ende 2018 fertiggestellt. Davon waren circa 4/5 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Für meine Interviewpartnerin kam eher eine Wohnung mit einem oder zwei Wohnräumen in Frage. Der Anteil an Einraumwohnungen am Wohnungsbestand betrug circa 23% und der Anteil an Zweiraumwohnungen lag bei etwa 33%. Im Jahr 2019 sanken die Angebotsmieten für Altwohnungen in Berlin leicht um 3,2% auf 10,16€ pro m2. Für Neubauwohnungen betrug der mittlere Mietpreis hingegen 14,04€ je m2. Stellt man die Anzahl an Wohnungsbeständen und die Anzahl an Privathaushalten gegenüber, lässt sich eindeutig ein Nachfrageüberhang feststellen. Ende 2018 gab es insgesamt 1.080.144 Ein- und Zweiraumwohnungen in Berlin. Die Anzahl der Ein bis Zwei Personen Privathaushalte betrug dagegen 1.642.000 [1]. Dies zeigt, dass sich viele Menschen, die allein leben, sogar noch größere Wohnung als Zweiraumwohnungen leisten können bzw. müssen.

Meine Interviewpartnerin, Katja, war zum Zeitpunkt der Wohnungssuche 25 Jahre alt, studierte Vollzeit Rechtswissenschaften und arbeitete nebenbei als Tutorin an einer Berliner Universität. Ursprünglich komm sie aus Baden-Württemberg und ist im Jahr 2016 nach Berlin gekommen. Ihre Ausgangslage war auf den ersten Blick keine schlechte. Sie lebte zusammen mit ihrem Bruder in einer Wohnung mit zwei Zimmern in Prenzlauer Berg (Kopenhagener Straße). Und dennoch war es für sie sehr wichtig, dass sie so schnell wie möglich eine eigene Wohnung findet. Der studiumsbedingte Stress und das anstehende Repetitorium würden eine parallele Wohnungssuche quasi unmöglich machen. Für die neue Wohnung gab es ein paar Einschränkungen. Da nur circa 1200€ zur Verfügung standen, durfte die Warmmiete keinesfalls mehr als 600€ pro Monat betragen. Außerdem sollte die Wohnung entweder in Mitte oder in Prenzlauer Berg sein, da sie jeden Tag in der juristischen Bibliothek der HU am Bebelplatz verbrachte und somit Zeit sparen wollte. Daher ging ungefähr ab Mitte Oktober 2019 die intensive Suche los. Beschränkt hat sie sich auf die Suche über Onlineportale wie Immobilienscout und auch Ebay Kleinanzeigen. Bis sie letztendlich auf die Wohnung gestoßen ist, die es geworden ist, musste sie natürlich zahlreiche Besichtigungen mitmachen und etliche Bewerbungen versenden. Bei ihrer Bewerbung hatte sie den Vorteil, dass ihr Bruder sich dazu bereit erklärt hat, sich mit in den Mietvertrag schreiben zu lassen. Da er bereits ein festes Einkommen hatte, standen die Chancen für sie so deutlich besser. Neben Anschreiben mussten nämlich auch Einkommensnachweise und eine aktuelle Bescheinigung über einen negativen Schufa Eintrag beigefügt werden. Häufig wurde man nicht einmal zu Besichtigungen eingeladen. Wenn es dann aber doch klappte und man sich die Wohnung anschauen durfte, wusste man nie was einen erwartet. Es gab Besichtigungen, bei denen waren 20-30 Personen vor Ort. Bei anderen war es gerade mal eine Handvoll. Die Wohnungssuche stellte sich als zäh heraus und nicht so einfach, wie sie es sich erhofft hatte. Häufig sahen die Wohnung in echt anders aus, als sie in den Online-Inseraten aussahen oder sie wurde erst gar nicht zur Besichtigung eingeladen. Die Motivation und Hoffnung begannen langsam zu schwinden. „Es war sehr ätzend. Ich war quasi unter Dauerstrom. Auf der einen Seite die Belastung durch die Uni bzw. das Repetitorium und auf der anderen Seite der Druck, schnellstmöglich eine passende Wohnung zu finden. Ich wollte ja auch nicht einfach irgendeine nehmen. Also ich hatte halt auch keine niedrigen Ansprüche, muss ich zugeben. Aber währenddessen war es schon eine Katastrophe. Und ich war oft der Verzweiflung nahe.“ Sagte sie selbst.  Anfang Dezember hat Katja eine Wohnung in der Kastanienallee entdeckt. Diese Straße war bereits als sie nach Berlin zog ihr Wunsch-Wohnort. „Ehrlich gesagt war es schon immer mein Traum, in der Kastanienallee zu leben“ erinnert sie sich. Denn bereits bevor sie nach Berlin kam, hatte sie viel von der Kastanienallee gehört und fand diese Straße anziehend. Die Wohnung sah in dem Inserat optimal aus! 32m2, neue Küche, neues Bad, aber dafür auch 480€ Kaltmiete. Auch für diese Wohnung bewarb sie sich natürlich. Glücklicherweise wurde sie auch kurze Zeit später zu der Besichtigung eingeladen. Der Termin kollidierte nur leider mit einem anderen privaten Termin. Und niedergeschlagen von den vielen Absagen nicht beachteten Bewerbungen, entschied sie sich dafür, an dieser Besichtigung nicht teilzunehmen. Nichtsdestotrotz schickte sie zu dem Zeitpunkt, wo eigentlich die Besichtigung stattfinden sollte, ihre ganzen Unterlagen an die Wohnungsbaugesellschaft. Zu verlieren hatte sie immerhin nichts. Nach wenigen Tagen erhielt sie eine Mail, in der ihr für genau diese Wohnung zugesagt wurde. Dies stellt sie vor das nächste Problem: Sie hatte jetzt zwar die Zusage für eine Wohnung, wusste aber nicht, wie diese Wohnung tatsächlich aussieht. Nach langem Hadern mit sich selbst, entschied sie sich dazu, die Wohnung zu nehmen. Bei der Schlüsselübergabe fiel ihr ein Stein vom Herzen, als sie die Wohnung betrat und alles deutlich besser aussah, als sie sich hätte vorstellen können. Dass der Berliner Wohnungsmarkt alles andere als leicht ist, ist unbestritten. Das Wohnungsangebot in Prenzlauer Berg ist grundsätzlich nicht so „schlecht“ wie man es vermuten könnte. Was das Finden einer Wohnung erschwert, sind vor allem zwei Bedingungen: Erstens die Anforderungen an die Mietinteressenten. Wenn beispielsweise Studierende ohne festes und geregeltes Einkommen den Wunsch haben, in Prenzlauer Berg zu wohnen, ist dies nahezu unmöglich. Ohne Bürgen oder jemanden mit festem Einkommen, der sich mit in den Mietvertrag schreiben lässt, wird man direkt aussortiert und nicht einmal zur Besichtigung eingeladen. Aus Sicht der Vermieter ist dies natürlich verständlich. Zweitens und das ist wohl ein bezirksübergreifendes Problem: Die Vielzahl an Bewerbungen. Wenn sich auf eine Wohnung teilweise bis zu 1000 Menschen bewerben, dann sehen die Chancen für einen selbst natürlich nicht gut aus. Die Geschichte meiner Interviewpartnerin zeigt jedoch, dass es neben harter Recherche und Durchhaltevermögen vor allem eines bedingt: Glück. Deshalb ist es auch wichtig, sich von Absagen und ignorierten Bewerbungen nicht abschrecken zu lassen und weiter zu suchen.

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Quellenangaben

Auf der Suche nach einem neuen Zuhause im Prenzlauer Berg, 1998

Der Wohnungsmarktbericht, der die Jahre 1991 bis 2000 zusammenfasst spricht im Bezug zur Hauptstadt von einer Wirtschaft, die „einen beispiellosen Strukturwandel erlebt“ hat. „In rasantem Tempo entwickelte sich die Hauptstadt weg von einer klassischen Industriestadt hin zu einer modernen Dienstleistungsmetropole“[1]. Aus dem Bericht geht hervor, dass der Ortsteil Prenzlauer Berg in den 1990er Jahren noch keinen allgemeinen Zuwachs vermerken konnte. Während im Jahr 1993 noch 148.210 Menschen dort lebten, waren es 1998 nur noch 135.010. Dennoch erfreute sich das Viertel großer Beliebtheit in der Wendezeit und um die Jahrtausendwende herum äußerte sich diese durch immer größer werdende Wohnungsknappheit trotz massiver Bebauung, „zwischen 2002 und 2011 stieg die Bevölkerung um knapp 20% (Diller 2014, 51; Zahlen aus den Jahren 2012-2013)“[2] im Kollwitz-Kiez des Prenzlauer Bergs. Die 1990er Jahre waren jedoch vor allem geprägt von großflächigen Sanierungsmaßnahmen und Ausbauten von Dachgeschosswohnungen in bestehenden Häusern, wie mir meine Interviewpartner*innen erzählen.

Im Prenzlauer Berg vollzog sich ein demographischer, und damit einhergehend ein finanzieller und sozialer Wandel vor allem in den frühen 2000er Jahren. Eines der prägnantesten Stichworte in meiner Recherche scheint das der „Gentrifizierung“ des Viertels zu sein. Was in den 1970er Jahren als wertvolle Aufwertung des Prenzlauer Bergs begann (Künstler*innen und junge Menschen zogen in den Kiez und werteten ihn mit eigenen, beschränkten, aber effektiven Mitteln auf), nahm um die Jahrtausendwende einen rasanten Lauf und transformierte das Wohnviertel zu einem der beliebtesten Wohnorte der Hauptstadt.

Die Frage, die sich also stellt, ist vor allem folgende: wer lebte tatsächlich 1998 im Prenzlauer Berg und wie hat sich das allgemeine Wohnverhältnis seitdem verändert? Kann man von Verdrängung sprechen? Wo liegen die Wurzeln dieses Wandels: eher im finanziellen Umbruch (nicht mehr haltbare Mieten) oder in der allumfassenden Gentrifizierung jeder Ecke des Prenzlauer Bergs? Inwiefern kann man also behaupten, dass der Bezirk aufgrund seiner Beliebtheit immer homogener, und dadurch im Umkehrschluss auch unattraktiver, geworden ist? Die Künstler*innen und Denker*innen wurden mit den Jahren zu Müttern mit großen, teuren Kinderwägen und reichen Investor*innen. Die junge Mietergeneration lebt immer weniger im sogenannten „Prenzlberg“, da sie es sich in den wenigsten Fällen leisten kann und vor Ort auch nicht mehr der gleiche kreative Entfaltungsraum vorzufinden ist, wie noch in der Wendezeit.  

Wie wurde der Wohnungsmarkt tatsächlich wahrgenommen? Und wurde die gesellschaftliche Veränderung im Laufe der Jahre auch als solche beobachtet?

Florian und Lucie entschieden sich Anfang 1998 dafür, nach mehreren Jahren im kanadischen Ausland, nach Berlin zu ziehen. Die Zeit war knapp bemessen, die beiden erwarteten in nicht einmal zwei Monaten ihr erstes Kind und wollten laut Lucie „ein neues, kleines Nest“ finden, wo sie sich einrichten und eine Familie gründen wollten. Es hieß also, bei Freunden in und um Berlin Obdach zu finden und die lokalen Zeitungen nach Annoncen zu durchforsten. Wohnungssuche im Internet gab es damals noch nicht. „Man hat die Zeitung gekauft und sich die Anzeigen angestrichen. Dann musste man anrufen. Ich weiß gar nicht ob wir damals schon Mobiltelefone hatten, oder nicht. Alles noch über Festnetzanschlüsse oder man musste in die Telefonzelle gehen.“, erinnert Florian sich.

Dann wurde man zu den Besichtigungen eingeladen. Lucie dazu: „Ich habe das alles als ziemlich stressig empfunden, weil wir nie allein auf einer Besichtigung waren. Es war nie privat.“ Auch damals gab es also fast immer Konkurrenz bei der Suche nach einer adäquaten Bleibe. Der Leerstand längerfristig vermietungsfähiger Wohnungen in Berlin war  auch in den 90er Jahren schon relativ gering, 1999 lag er bei 2,9%[3] aller Berliner Wohnungen.

Das junge Paar hatte einige Freunde in der Stadt und wollte sich deshalb bei der Suche vorrangig auf die Bezirke Mitte und Prenzlauer Berg konzentrieren, um ihnen möglichst nah zu sein. „Der Osten erschien damals auch noch wesentlich interessanter als Westberlin“, meint Florian zusätzlich. Die beiden hatten jedoch auch ein Budget, welches oft überschritten hätte werden müssen, um sich das Wohnen in den Wahlbezirken leisten zu können. Der damalige Mietpreis von Alt- und Neubauten in der Hauptstadt belief sich im Osten durchschnittlich auf 6,70 Deutsche Mark pro Quadratmeter, weit unter dem Schnitt anderer deutscher Großstädte (Leipzig lag bei rund 10 D-Mark, München sogar bei 19 D-Mark)[4]. Die beiden, die bis heute im Prenzlauer Berg leben, sprechen aber vor allem von dem Gefühl einer allgemeinen Knappheit. Die renovierten und irgendwann auch neu gebauten Wohnungen waren dann nämlich wirklich nicht mehr bezahlbar. Florian räumt ein: „Wir sind tatsächlich ein Beispiel von jemandem, der nicht viel Zeit hatte. Und wir mussten das ziemlich schnell auf die Reihe kriegen und manche, die normal Zeit gehabt haben, und sich ein bis zwei Monate intensiv Wohnungen angucken und nichts anderes machen, die finden auch andere, bessere Sachen“. Den Luxus einer langen Wohnungssuche konnten sich die beiden damals aber nicht erlauben.

Schließlich sind sie in einer Hinterhof-Wohnung auf der Kastanienallee fündig geworden, einer Mischung aus Souterrain und Hochparterre. Die hat dann auch wieder ins Budget gepasst. „Es war letztendlich die letzte Wohnung, die wir uns angeguckt haben“, erinnert sich Florian „Wir waren müde, wir waren kaputt, es war in einem finsteren Hinterhof. Aber es war abends und es schien eine Laterne vor dem Haus und es war ein bisschen romantisch, irgendwie.“ Vor allem wurde der Zeitdruck immer spürbarer, die Nerven lagen blank, bald stand die vorübergehende Rückkehr nach Kanada an. Die Wohnung würde als Übergang reichen müssen. Lucie schmunzelt: „An die Laterne kann ich mich nicht erinnern.“ Aber sie berichtet davon, dass der Hinterhof immerhin eine dauerhafte Parkmöglichkeit hergab und man im Sommer eine Art privaten Garten mitten in der Stadt hatte: „Es war die Kastanienallee, wir waren im Herz des Prenzlauer Berg. Wir haben von der Lage also schon das bekommen, was wir wollten, aber die Wohnung war schwierig. Man konnte nur so halb ausmachen, dass da draußen Tag ist, aber davon hat man nichts mitbekommen, weil wir in diesem Loch gesteckt haben.“

Auf die Frage, wie lange die Suche letztendlich gedauert habe, müssen die beiden herzlich lachen. Insgesamt waren es nicht mehr als 2 bis 3 Wochen, diese jedoch intensiv genutzt mit rund 10 bis 15 Besichtigungen. Kaum vorstellbar, innerhalb von so wenig Zeit mitten auf der Kastanienallee heute noch etwas zu finden. Sie ist bis heute eine der teuersten Straßen, was das Wohnen anbelangt, vor allem beliebt wegen ihrer vielen Läden und der Nähe zum Mauerpark.

In den Texten zum Thema der Wohnsituation im Prenzlauer Berg finden sich vor allem Begriffe, wie die der „baulichen“ und „sozialen Aufwertung“, was damit zusammenhängt, dass das Viertel mit seinem rohen, unangetasteten Ost-Charakter unglaublich viel Raum zur Verbesserung und zum Wachstum hergegeben hat. „Zu Beginn der 1990er Jahre befand sich der größte Teil der Bausubstanz in einem heruntergekommenen Zustand, beispielsweise besaßen 43% der Wohnungen kein Bad, häufig waren Dächer undicht und Zentralheizungen gab es i.d.R. nicht“ (Müller-Mahn 2005, 116)[5]. Immer mehr Ankäufe von Wohnungen und Häusern privater Investoren „führten […] zu den heute vollständig sanierten Straßenzügen. Die damit einhergehenden Mieterhöhungen bzw. Immobilienpreise resultierten in einem Wanderungsdruck, der sich insbesondere in der Darstellung der sozialen Aufwertungsprozesse widerspiegelt.“[6]. Als ich Lucie und Florian auf die Veränderungen innerhalb des Prenzlauer Bergs anspreche, wissen sie genau was ich meine. Schon damals gab es wohl den Begriff der „Castingallee“, wenn man von der Kastanienallee spricht. Eine Straße voller „junger, hipper Leute.“ Florian erzählt von einem aufregenden neuartigen Empfinden, welches sich irgendwie nach „Aufbruch“ und „Frische“ anfühlte. Diese jungen Menschen sind irgendwann in den 2000ern zu Eltern geworden. Partyschuppen und alternative Anlaufstellen wurden von Biomärkten und modernen Neubauten nach und nach vertrieben. Florian spricht von Zuzug „aus der ganzen Bundesrepublik: junge Leute, die mittelständig waren, gesellschaftlich höhergestellt, und von ihren Eltern die Wohnungen bezahlt bekommen haben.“ Lucie ergänzt seine Beobachtungen mit der Erinnerung an den aufkommendem Schwabenhass und immer mehr Kinderwägen auf der Straße. „2008 leben tatsächlich nur noch 25% der Bewohner aus der Vorwendezeit im Prenzlauer Berg, was als das Vierfache der als normal angesehen Fluktuation einzuschätzen ist. Insbesondere das Sanierungsgebiet des Kollwitzkiezes steht „an der Spitze des Gentrificationprozesses“ und liegt „als einziges gründerzeitliches Gebiet auf einem Niveau mit den traditionellen bürgerlichen Altbauvierteln des Berliner Südwestens“ (Diller 2014, 53)“[7].

Alleine am SPIEGEL Artikel „Der Charme des Maroden“ von 1998, lässt sich schon der heute weit verbreitete Unmut über den kulturellen und sozialen Wandel im Herzen des Prenzlauer Berg erkennen: „Mit Trauer beobachten viele Aktivisten des Herbstes 1989, wie sie einst mühsam erkämpften Boden verlieren: Ihr „Reformhaus“ in der Oderbergerstraße wurde zum Café, in der ersten Besetzerkneipe am „Kolli“ serviert nun ein Italiener.“ Der Artikel spricht von „lärmende[n] Touristen und Eindringlinge[n]“, von „Studenten aus dem Westen“[8], die den Charme des einst so heruntergekommenen, aber authentischen Bezirks schwinden lassen. Auch hier wird ‚arm, aber sexy‘ verdrängt von ‚reich und poliert‘.

„Ein Großteil des Bestandes wurde innerhalb weniger Jahre modernisiert. Der Altbezirk ist mittlerweile überregional zum Synonym für die Aufwertung innerstädtischer Altbaubezirke geworden.“[9], heißt es im Jahresbericht des Senats für Stadtentwicklung, diesmal dem vom Jahr 2019. Das Lebensgefühl sei mittlerweile ein ganz anderes, erzählen Lucie und Florian. Die jungen Leute können sich den Prenzlauer Berg nicht mehr leisten: „Keiner kann, aber keiner will auch mehr“, meint Florian. Lucie pflichtet ihm bei und fügt hinzu: „Die Künstler, die den Prenzlauer Berg ausgemacht haben, sind eben alt geworden.“ Der immense Zuzug der letzten Jahre scheint dafür gesorgt zu haben, das, wofür die Leute in den Prenzlauer Berg ziehen, endgültig vertrieben zu haben.

Als ich den beiden die Frage stelle, ob sie sich auch heute wieder für einen Neuanfang im Prenzlauer Berg entscheiden würden, winken sie eher ab. Es hat sich zu viel verändert in den letzten Jahren. Florian bewegt sich „nicht mehr so gerne hier im Kiez“, würde heute eher zu Kreuzberg oder noch weiter in den Westen tendieren, irgendwo, wo wenigstens noch was los ist. Lucie würde auch gerne den Westen erkunden, „Charlottenburg oder Schöneberg ganz neu kennenlernen“. Die Übergangsbleibe im Hinterhof haben die beiden jedoch nach knapp 2 Jahren schon wieder verlassen und sind nach ein paar weiteren Jahren wieder im Prenzlauer Berg, diesmal doch in einer eigenen hellen Dachgeschosswohnung, fündig geworden.

[1] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2000): Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 1991-2000. Online verfügbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, letzter Aufruf 17.01.2021, S. 8

[2] Fögele, J., Hofmann, R., Mehren, R. et al: Gentrifizierung am Prenzlauer Berg (2016) S.5

[3] Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 1991-2000, S.38

[4] Ebd. S.75

[5] Gentrifizierung am Prenzlauer Berg (2016) S.5

[6] Ebd. S.6

[7] Ebd.

[8] SPIEGEL, Ausgabe 15 vom 06.04.1998: Der Charme des Maroden.

[9] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2019): Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 2019. Online verfügbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, letzter Aufruf 17.01.2021, S.92

Literaturverzeichnis

• Fögele, J., Hofmann, R., Mehren, R. et al: Gentrifizierung am Prenzlauer Berg (2016)

• Schäfer, Mona: Interview mit Florian und Lucie[1]. Berlin, 9.01.2021

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2000): Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 1991-2000. Online verfügbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2019): Der Berliner Wohnungsmarkt. Bericht 2019. Online verfügbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/

• SPIEGEL, Ausgabe 15 vom 06.04.1998: Der Charme des Maroden.

[1] Namen geändert