Verfasst von Lukas Fuchs
Ortsteil Steglitz
„Im Ortsteil [Steglitz] wohnt man ruhig, bürgerlich und im Grünen.“ (Land Berlin, 2020), so lautet die Beschreibung zum Stadtteil Steglitz auf der Seite des offiziellen Internet-Auftritts des Landes Berlin (berlin.de). Je nach räumlicher Orientierung unterscheidet sich die Bebauung im Ortsteil. Südende, im Südosten von Steglitz, ist eine ehemalige Villen- und Landhauskolonie. Nach weitreichender Zerstörung im zweiten Weltkrieg wurden viele Bauten in den 50er Jahren neu- bzw. wiederaufgebaut. Der nördliche Bereich des Ortsteils sowie die Umgebung der Schloßstraße ist eher durch Altbau-Mehrfamilienhäuser geprägt. Im Süden, westlich des Stadtparks, gibt es sowohl Neubauten, als auch niedrige Häuser mit Vorgarten (Land Berlin, 2020). Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sowie Cafés und Kinos sind durch die Schloßstraße im Zentrum von Steglitz gegeben. Der Süden bietet mit dem Steglitzer Stadtpark und dem Uferweg des Teltowkanals Erholungsmöglichkeiten im Grünen.
Im Untersuchungszeitraum (2017) lebten laut Einwohnermelderegister 75.091 Personen in Steglitz.[1] Laut IBB Wohnungsmarktbericht 2017 (Investitionsbank Berlin, 2017) ist die mittlere Wohndauer im Bezirk Steglitz-Zehlendorf überdurchschnittlich (über 5 Jahre) außerdem leben überdurchschnittlich viele Kinder im Bezirk. Im Jahr 2016 wurden in Steglitz-Zehlendorf 1.100 neue Wohnungen fertiggestellt, rund 73% davon in Mehrfamilienhäusern. Im Vergleich zu den anderen Bezirken wurden in Steglitz-Zehlendorf jedoch relativ wenig Baugenehmigungen erteilt, was einen Hinweis auf den potentiellen Neubau in den kommenden Jahren gibt. Die geringe Anzahl an Baugenehmigungen könnte durch fehlende freie Baugrundstücke begründet sein. Die Angebotsmieten (nettokalt) im Jahr 2017 entsprachen in etwa dem berlinweiten Durchschnitt und lagen bei etwa 10€/qm (Median) bei einer Fallzahl von 4.679 Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner*in lag bei über 40qm und war damit im Vergleich zu den anderen Berliner Bezirken am höchsten.
Ich habe im Januar 2021 ein Interview mit Marie über ihren Umzug und ihre Wohnungssuche geführt (Marie 2021). Marie ist im Jahr 2017 von Kreuzberg nach Steglitz umgezogen. Ziel des Interviews war es Informationen und Gedanken einer Wohnungssuchenden aus erster Hand zu erhalten. Außerdem sollte in Erkenntnis gebracht werden, ob und wie die in diesem Abschnitt dargestellten Kennzahlen einen Einfluss auf die Wohnungssuche hatten.
Im Untersuchungszeitraum (2017) war in ganz Berlin und somit auch in Steglitz die Mietpreisbremse bereits seit zwei Jahren in Kraft. Das Gesetz sieht vor die zulässige Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen zu begrenzen. Dabei darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (vgl. §556d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus dem Mietspiegel abgeleitet. Ausnahmen gelten für den Neubau und bei vorheriger Sanierung der Wohnung. Die Miete von Wohnungen, deren Miete schon vor Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, muss nicht abgesenkt werden (Land Berlin, 2015).
Interview
Steglitz ist der Ortsteil, in dem Marie im Jahr 2017 eine Wohnung gefunden hat, in der Marie für zweieinhalb Jahre wohnte. Viele Fragen und Antworten ergaben sich erst im Gespräch mit Marie selbst. In den folgenden Abschnitten gebe ich die Ergebnisse des Interviews wieder.
Rahmenbedingungen der Wohnungssuche
Marie war bei ihrem Umzug nach Steglitz 24 Jahre alt und ist im benachbarten Ortsteil Lichterfelde groß geworden. Nach ihrer Jugend in Lichterfelde wohnte sie bereits in Schöneberg, in Tempelhof und zuletzt für drei Monate in einer WG in Kreuzberg. Weil das WG-Zimmer nur auf insgesamt drei Monate befristet war, suchte Marie „auf allen Plattformen“ vor allem nach einem neuen WG-Zimmer. Zwar wäre sie auch an einer eigenen Wohnung interessiert gewesen, allerdings vermutete sie zunächst, dass ein WG-Zimmer für eine Studentin leichter zu bekommen sei. Geleitet von dem Gedanken „Hauptsache überhaupt eine Wohnung“ schränkte sich Marie bei ihrer Suche in Bezug auf den Ortsteil innerhalb Berlins vorab nicht großartig ein. Sie erhoffte sich zwar in der Umgebung von Freunden und Familie fündig zu werden (überwiegend in den Bezirken Steglitz und Tempelhof-Schöneberg), sie wäre aber auch Kompromisse in Bezug auf die Lage eingegangen, wenn das WG-Zimmer oder die Wohnung dementsprechend besonders attraktiv gewesen wäre.
Wohnungsbesichtigungen
Soweit Marie sich zurückerinnern konnte, bekam sie bei etwas weniger als der Hälfte ihrer Anfragen eine Rückmeldung. Insgesamt nahm sie an sieben Besichtigungen in WGs teil. Manche davon waren Gruppenbesichtigungen mit etwa 10 anderen Personen. Diese waren laut Marie „[…] grundsätzlich immer eine Katastrophe und wenig erfolgreich“. Zumindest hat Marie kein Zimmer über eine solche Gruppenbesichtigung ergattern können. Einzelbesichtigungen empfand sie deutlich angenehmer, weil kein Konkurrenzkampf entstand und man eher das Gefühl hatte man selbst sein zu können, anstatt sich gegenüber anderen durchsetzen zu müssen.
Im Nachhinein hat Marie gemischte Gefühle über die Wohnungsbesichtigungen. Bei manchen Besichtigungen wurde sofort der Eindruck vermittelt, dass es noch unzählige andere Bewerber*innen gibt. Die derzeitigen WG-Bewohner*innen waren in diesem Fall oft schnell desinteressiert und wollten viele Leute so schnell wie möglich durchschleusen. Bei anderen Besichtigungen ergaben sich auch mal lange freundliche Gespräche – die allerdings trotzdem nicht erfolgreich waren. Prägnant in Erinnerung geblieben ist Marie, dass es bei vielen Besichtigungen Überraschungen gab. So wurde zum Beispiel erst bei der Besichtigung erwähnt, dass zur Anmietung des Zimmers sämtliche Möbel übernommen werden müssen oder dass der gemeinsam genutzte Balkon an das ausgeschriebene Zimmer angrenzt und somit alle Mitbewohner*innen jederzeit durch das Zimmer gehen könnten. Einige der WG-Hauptmieter*innen nahmen sich außerdem heraus selbst weniger bis keine Miete zu zahlen, da sie dementsprechend meinten wohl mehr Verantwortung zu tragen bzw. für alles was in der Wohnung passiert haften zu müssen. Auch wenn es des Öfteren zu Überraschungen kam, bekam Marie durch den Text in den Inseraten oft schon im Voraus eine Idee darüber, ob die Besichtigung sympathisch verlaufen würde oder nicht.
Maries neue Wohnung
Neben der Suche bei Immobilienportalen gab Marie auch eine Meldung bei Facebook auf, in der sie ihre Freunde bat, die Augen und Ohren für sie offen zu halten. Tatsächlich meldete sich nach einiger Zeit ein entfernter Bekannter, der kurzfristig eine*n Nachmieter*in suchte. Marie hatte zu dem Zeitpunkt schon knapp sieben WG Besichtigungen hinter sich und hatte kurz darauf auch eine Zusage für ein WG-Zimmer in Neukölln erhalten. Weil das WG-Zimmer aber für sie nicht als optimale Lösung erschien, vereinbarte sie einen Besichtigungstermin für die Wohnung. „Dann ging plötzlich alles sehr schnell […]“, denn Maries Bekannter wollte die Wohnung innerhalb weniger Tage übergeben. Bei der Besichtigung konnte Marie eigentlich kaum etwas von der Wohnung sehen, da „totales Umzugschaos herrschte und alles mit Umzugskartons und auseinander gebauten Möbeln zugestellt war“. Der Vormieter fände die Wohnung wohl großartig, sei jedoch unzufrieden mit der Lage und ziehe aus diesem Grund in eine Wohnung die zentraler liegt. Rückblickend auf die damalige Besichtigung sagt Marie, dass sie sich mehr Zeit hätte nehmen sollen, um sich die Wohnung genauer anzuschauen. Zu dem Zeitpunkt war ihr jedoch schon bewusst, dass sich so schnell keine weitere Gelegenheit ergeben würde und daher war sie bereits vor der Besichtigung recht entschlossen die Wohnung so oder so zu nehmen, falls die Hausverwaltung sie als Nachmieterin akzeptieren sollte. Letztendlich stellten sich nach der Anmietung einige Mängel am Objekt heraus (u.a. Schimmel in den Ecken, die bei der Besichtigung zugestellt waren und stark verstopfter Abfluss der Dusche), die Marie zwar ärgerten aber ihre Entscheidung wohl nicht verändert hätten. Nachdem Marie die Zusage der Hausverwaltung erhalten hatte, traf sie sich ein weiteres Mal mit dem Vormieter für einige organisatorische Dinge, was dazu führte, dass der Vormieter dieses Treffen als offizielle Übergabe sah und nicht zur Wohnungsübergabe mit der Vermieterin kam. Diese empfand den Zustand der Wohnung als für eine Übergabe ungenügend und übertrug sämtliche „Schönheitskorrekturen“, mit der dazu bereits bestehenden Klausel im Mietvertrag, an Marie. Eine weitere Überraschung war außerdem, dass im Mietvertrag ein Kellerabteil aufgelistet war, welches jedoch gar nicht existierte und deshalb nachträglich aus dem Vertrag gestrichen wurde. Um es sich nicht von Beginn an mit dem Vermieter zu verscherzen, nahm Marie all das so hin. „Man ist nach so einer Wohnungssuche halt auch erschöpft und gleichzeitig glücklich und nimmt dann solche Kompromisse auch einfach mal in Kauf“. Die Miete war für Marie dafür in Ordnung. Im Endeffekt bekam sie eine ganze Wohnung zu einem weitaus günstigeren Preis, als das ihr angebotene WG-Zimmer in Neukölln, welches über 100€ teurer und nur halb so groß wie nun die gesamte Wohnung gewesen wäre. Der Mietpreis wurde von der Warmmiete des Vormieters insgesamt um zehn Prozent erhöht. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete war, wusste Marie damals nicht. Letztendlich ging es ihr nur darum, ob sie die Wohnung bezahlen kann oder nicht.
Dass die Wohnung im Ortsteil Steglitz lag, war für Marie vollkommen in Ordnung. Sie kannte sich dort schon recht gut aus und außerdem wohnten in der Nähe auch einige Bekannte, sowie Familienangehörige. Natürlich war es nicht vergleichbar mit der zentralen Lage in Kreuzberg, aber das war ein Kriterium, das Marie bereit war zu verschmerzen. Zumindest war es die beste Lösung im Vergleich zu den ihr angebotenen WG-Zimmern, die sie besichtigt hatte. „Im Endeffekt hatte ich einfach Glück, dass Manuel [Name geändert] genau zu diesem Zeitpunkt einen Nachmieter suchte“.
Zum Abschluss bat ich Marie Bezug zu meinen vorherigen Recherchen zum Ortsteil Steglitz zu nehmen. Maries Wohnung befand sich in unmittelbarer Nähe zum Stadtpark Steglitz und dem Teltowkanal in einer grünen Gegend. In den angrenzenden Straßen gab es sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Einfamilienhäuser. Das Umfeld gefiel Marie, auch wenn es in den Abendstunden „[…] schon sehr ruhig auf den Straßen war“. „Durch die Schloßstraße in der Nähe fühlte es sich aber nicht so an als würde man ab vom Schuss wohnen. Die Anbindung zur Schloßstraße hätte allerdings besser sein können. Zumindest auf den Bus war kein Verlass. Da war es vorher in Kreuzberg schon angenehmer.“ Bei der Wohnungssuche an sich spielten Kriterien wie die Anbindung und die Nähe zu Erholungsflächen, wie dem Stadtpark, für Marie allerdings keine direkte Rolle, denn wie oben beschrieben hatte sie nicht allzu viele Wahlmöglichkeiten. Während der Wohnungssuche hatte Marie einige Bedenken, weil sie so kurzfristig eine Wohnung brauchte. Rückblickend betrachtet war die Wohnungssuche eine eher durchwachsene Erfahrung, die für Marie jedoch glücklicherweise im Guten geendet hat. „Irgendwas findet man ja immer und ich hatte dann doch recht schnell Glück mit der freien Wohnung“.
Die Situation von Marie zeigt, dass eine kurzfristige Wohnungssuche auf dem Berliner Mietmarkt durchaus erfolgreich sein kann. Allerdings kann es notwendig sein, dass Kompromisse eingegangen werden müssen, um bei der Wohnungsvergabe berücksichtigt zu werden. Die im ersten Abschnitt dargestellten Entwicklungen im Bezirk zur Anzahl an Baugenehmigungen und den durchschnittlichen Mietpreisen sowie die Einführung der Mietpreisbremse hatten für Marie keinen Einfluss auf ihre Wohnungssuche.
Literaturverzeichnis
Land Berlin (2020), Stadtteil Steglitz. Abgerufen am 07. Februar 2021, erreichbar unter: https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/stadtteile/steglitz/909122-5170847-steglitz.html.
Land Berlin (2015), Mietpreisbremse: Regelungen, Änderungen, Ausnahmen. Abgerufen am 07. Februar 2021, erreichbar unter: https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietrecht/3793279-739654-mietpreisbremse-regelungen-aenderungen-a.html.
Investitionsbank Berlin (2017), IBB Wohnungsmarktbericht 2017. Abgerufen am 07. Februar 2021, erreichbar unter: https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2017.pdf.
Marie (2021), Interview zur Wohnungssuche auf dem Berliner Mietmarkt, Berlin, durchgeführt von Lukas Fuchs.
[1] Datenquelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg – Einwohnerregisterstatistik