Wohnungssuche in Hohenschönhausen und Hellersdorf
Verfasst von Esther Buntfuß
In gesamt Berlin lässt sich seit den 1990er Jahren ein starker Bevölkerungszuwachs feststellen, was bis heute verursacht, dass die Mieten immer weiter ansteigen. Es kam vermehrt zu Privatisierungen und Sanierungen von Gebäuden, insgesamt wird von einer Gentrifizierung der Stadt gesprochen. Seit 2010 lässt sich sogar ein jährlicher Zuwachs von ca. 40.000 Menschen beobachten. (vgl. Scheffer 2020, S.175 ff.). Unter Gentrifizierung sind Prozesse zu verstehen, die dazu führen, dass sich Menschen die Miete in bestimmten Teilen der Stadt nicht mehr leisten können und sich somit „der soziale Charakter der Nachbarschaft verändert“ (Eckardt, 2018, S.1). Hier stellt sich jedoch die Frage, ob die ganze Stadt gleichermaßen von der Gentrifizierung betroffen ist, oder ob es sich nur um bestimmte Bezirke handelt und wie es währenddessen in anderen Bezirken aussieht. In diesem Zusammenhang möchte ich im Folgenden die Stadtteile Marzahn-Hellersdorf um 2011 und vor allem Hohenschönhausen im Bezirk Lichtenberg um 2013 näher betrachten, die von mir interviewte Person zog zu diesen Jahreszahlen jeweils in die genannten Stadtteile.
Nach Scheffer findet die Aufwertung oder Gentrifizierung nur in beliebten Vierteln wie etwa Kreuzberg, Friedrichshain oder Charlottenburg statt, hier steigen also die Mieten (vgl. ebd.) und es kommt zu einer Verdrängung vieler Menschen, die sich die neuen, teureren Mieten nicht mehr leisten können und deshalb wegziehen müssen. Meist ziehen sie an Stadtränder, wie etwa Spandau oder das östlich gelegene Marzahn-Hellersdorf (vgl. Plate et al. 2014, S.298 ff.). Bis 2010 wurde Marzahn-Hellersdorf symbolisch abgewertet, von 1994 bis 2009 zog 20% der Bevölkerung weg (vgl. Holm). Doch seit 2010 gewinnt Marzahn-Hellersdorf durch Binnenwanderungen aus anderen Stadtteilen wieder an Bevölkerung, denn dort gibt es Großsiedlungen, die billiger sind als die Wohnungen in den gentrifizierten Vierteln (vgl. ebd.).
Das zweite von mir betrachtete Gebiet ist das im Nordosten Berlins gelegene Hohenschönhausen, Ortsteil des Bezirks Lichtenberg um 2013. Die Bausubstanz in Lichtenberg wird als heterogen beschrieben (vgl. IBB Wohnungsmarktbericht, 2013, S.88), in Neu-Hohenschönhausen sind vor allem „Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise“ (ebd.) vorhanden.
Über die Miete in Lichtenberg schreibt der IBB Wohnungsmarktbericht von 2013:
„Die Angebotsmiete in Lichtenberg ist mit 7,01 €/m2 im Median geringer als im Berliner Durchschnitt (8,05 €/m2). Die Preisspanne des Gros der Angebote beträgt 5,35 bis 9,46€/m2 und liegt auch hier unter dem Berliner Durchschnitt“ (IBB Wohnungsmarktbericht, 2013, S.89). Als Stadtteil von Lichtenberg liegt die Durchschnittsmiete in Hohenschönhausen jedoch weit unter der von seinem Bezirk Lichtenberg, denn hier zahlte man 2013 durchschnittlich 4,10 bis 4,51€/m2 (vgl. GSW, WohnmarktReport, 2013, S.20)
Über Hohenschönhausen lassen sich nur wenige Berichte über die Situation des Mietmarktes finden. Deshalb möchte ich im Folgenden meinen Fokus stärker auf diesen Stadtteil beziehen, zunächst aber, da meine interviewte Person zweimal innerhalb Berlins eine Wohnung gesucht hat, mit dem Bericht über die Wohnungssuche in Hellersdorf beginnen.
Wie gestaltete sich die Wohnungssuche in den beiden Bezirken Hohenschönhausen und Hellersdorf in den Jahren 2011 und 2013 tatsächlich?
Um diesen Gentrifizierungsdynamiken näher auf den Grund zu gehen habe ich ein qualitatives Interview durchgeführt. Dieses stellt die Handlungspraktiken einer Person dar: Wie ging sie damals mit der Situation auf dem Mietmarkt um und wie ist es letztendlich ausgegangen? Hiermit will ich einen kleinen Einblick in die Wohnungssuche geben und so Gentrifizierungsprozesse sichtbar machen.
2011 wollte Freddie, gebürtiger Berliner, innerhalb Berlins mit seiner damaligen Freundin zusammenziehen. Eigentlich wollten sie am liebsten nach Friedrichshain oder an die Ränder von Friedrichshain ziehen, nach einer etwa dreimonatigen Suche voller Wohnungsbesichtigungen mussten sie diesen Wunsch jedoch aufgeben. Wie viele Wohnungen Freddie damals besichtigt hat, weiß er nicht mehr genau, doch jede der besichtigten Wohnungen hat Freddie als teuer beschrieben, zudem sei es unrealistisch gewesen, dass sie bei der Menge an Interessent*innen eine Chance gehabt hätten. In Friedrichshain lag jede Zweiraumwohnung etwa bei 450€ bis 500€. Also erweiterten sie ihre Suche und beschränkten sich nicht mehr nur auf Friedrichshain. Über ImmobilienScout24 suchten sie nach den günstigsten Preisen und wurden schließlich, als sie auch nach Wohnungen in anderen Stadtteilen suchten, sogar „recht flott“ fündig: Ihre zukünftige Wohnung befand sich in der Stollberger Straße in Hellersdorf, sie schrieben die Vermieter auf der Website an, bekamen einen Besichtigungstermin, sagten kurz darauf zu und bekamen dann die Wohnung in der sechsten Etage ohne Aufzug. Mit der Lage waren sie dann letztendlich zufrieden, mit der U5 brauchten sie nur 24 Minuten nach Friedrichshain. Sie zahlten 400€ für eine 3-Raum-Wohnung mit etwa 80m2 und bekamen unter der Bedingung, die Wohnung selbst zu sanieren, die erste Miete geschenkt. Beim Auszug achtete der Hausmeister sehr akribisch darauf, wie die Wohnung saniert wurde und forderte sie mehrmals auf noch mehr Details aufzuhübschen.
Nach etwa zwei Jahren beschlossen Freddie und seine damalige Freundin aus persönlichen Gründen nach Hohenschönhausen zu ziehen und begaben sich deshalb wieder auf Wohnungssuche. Diese Suche gestaltete sich als einfach und Freddie sagt selbst, dass sie „echt Glück gehabt“ hatten: Freddies Mutter wohnte auch in Hohenschönhausen und sie bekamen eine Wohnung vom damals gleichen Vermieter. Sie gingen in ein Wohnungscenter, einem Büroraum zur Vermittlung von Wohnungen, in Hohenschönhausen, stellten sich vor und fragten nach freien Wohnungen. Sie gaben an, dass sie gerne eine Wohnung hätten, die zur Südseite ausgerichtet sei. Wenig später meldete sich das Wohnungscenter mit einer freien Wohnung mit ihrem angegebenen Wunsch. Der Umzug von Hellersdorf nach Hohenschönhausen in die neue Wohnung klappte nahtlos und so zogen sie Anfang 2013 in eine 4-Raum-Wohnung im Neubaugebiet von Mittel-Hohenschönhausen. Dies ist der Übergangsbereich zwischen Alt- und Neu-Hohenschönhausen, während uneindeutig ist, ob der Bereich zu Alt- oder Neu-Hohenschönhausen gehört (der Postleitzahl nach liegt die Wohnung in Neu-Hohenschönhausen). Sie suchten nach einer Zwei- bis Dreiraumwohnung, wobei ihr Budget etwa bei 500€ lag. Die gefundene Wohnung hatte zwar vier Räume, sie zahlten anfangs jedoch genau 499€ für die Wohnung, was sie sich zu zweit also trotzdem gut leisten konnten, obwohl sie ein freies Zimmer hatten. In dieses freie Zimmer zog jedoch bald darauf ein Freund von Freddie ein, der in seiner alten Wohnung nicht mehr wohnen konnte und so gründeten sie in ihrer Wohnung eine WG. Nun haben die Mitbewohner*innen gewechselt, doch seitdem wohnt Freddie mit zwei anderen Menschen in der Wohnung. Inzwischen ist die Miete etwa um 100€ gestiegen, dies läge, so Freddie an den vielen Vermieterwechseln. Beim Einzug wurde die Wohnung durch das Land Berlin vom vmm vermietet, dann durch die GSV-Ratsbleiche und ab 2015 gehört die Wohnung der Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen. Seitdem wurde die Miete jedes Jahr (bis auf 2020, da die Mieterhöhung durch den Mietendeckel gehemmt wurde) erhöht, oft für Dinge, die gar nicht erledigt wurden. Beispielsweise mussten Freddie und seine Mitbewohner*innen für „Grünpflege“ bezahlen, obwohl vor dem Haus lediglich ein winziges Stück Rasen sei. Die alten Firmen, die für das Haus sorgten wurden durch neue, günstigere ersetzt, diese erledigten ihre Arbeit jedoch nicht so zuverlässig wie die Firmen zuvor. Jetzt liegt die Miete bei 602€ pro Monat. Diese Mieterhöhungen durch Deutsche Wohnen findet Freddie zwar sehr unverschämt und unnachvollziehbar, aber im Vergleich zu anderen Mieten innerhalb Berlins sei der Preis für diese Wohnung immer noch gut: „Es ist halt echt cool. Du hast ne geile Aussicht, ist gut geschnitten irgendwie und kostet jetzt auch nicht die Welt. Und wenn man umzieht zahlt man ja heutzutage fast schon 800 oder 700 für ne Zweiraumwohnung. Also ne neugebaute zum Beispiel und es gibt ja kaum noch Wohnraum“.
Seine Nachbarschaft beschreibt Freddie als sehr freundlich und nett, wenn man sich sieht, unterhält man sich. Oft hilft er einem älteren Paar Einkäufe hochzutragen, sie unterhalten sich und haben einen guten Kontakt zueinander. Bis auf zwei Wohnungen, deren Bewohner*innen in der Zeit, in der Freddie nun dort wohnt, gewechselt haben, ist die Nachbarschaft immer noch die selbe wie vor sieben Jahren.
Auch mit der Lage ist Freddie zufrieden, er wohnt nicht in den „Schmuddelecken in Hohenschönhausen“. Weder im Nordkiez, das geprägt ist von bürgerlich rechten Meinungen, noch im Südkiez, wo alles „etwas gehobener, ein bisschen teurer“ ist, würde er gerne wohnen. Er wohnt genau dazwischen, hier wohnen eher „in Anführungszeichen normale Leute“, er würde die wenigsten als bürgerlich rechts einordnen und kennt auch einige alternativ denkende Leute und Menschen mit linken Ansichten.
Da es sich jedoch um eine reine Wohnanlage handelt, fehlt ihm in Hohenschönhausen ein bisschen das Kiezleben. „[Für kleinere, coole Läden] muss man sich hier schon ein bisschen raus bewegen“. Ein Pluspunkt wiederum ist, dass es sehr grün ist in Hohenschönhausen. Freddie hofft zudem auf etwas mehr Nachbarschaftsleben und kleinere Läden im sogenannten Mühlengrund, der derzeit neu gestaltet wird. Hierbei handelt es sich um ein Neubauviertel im Süd-Osten von Neu-Hohenschönhausen, das seit einigen Jahren saniert werden soll.
Freddie beschreibt seine zwei Wohnungssuchen als nicht allzu kompliziert, beide Male wurde er in den Stadtteilen Hellersdorf und Hohenschönhausen recht schnell fündig. Dies passt gut zu den Daten, die im IBB Wohnungsmarktbericht veröffentlicht wurden.
2011 lag die Angebotsmiete im Bezirk Marzahn-Hellersdorf bei 4,82€/m2, mit 400€ für eine etwa 80m2 große Wohnung war also Freddies Miete nur knapp über dem Durchschnitt für dieses Gebiet. Nach Plate et al. ziehen an die Stadtränder vor allem die Personen, die sich Wohnen in den beliebteren, gentrifizierten Vierteln nicht mehr leisten können. Auch diese Aussage lässt sich mit Freddies vergleichen, da er auch nach Hellersdorf ausgewichen ist, da die besichtigten Wohnungen in Friedrichshain, wo er und seine Freundin eigentlich hinziehen wollten, alle zu teuer waren.
In Hohenschönhausen wohnt Freddie in einem Neubaugebiet. Die Miete für die Wohnung, die er 2013 bezogen hat, wurde zwar im Laufe der Jahre erhöht, passt aber dennoch zu den Werten aus dem GSW Wohnungsmarktbericht von 2013, denn er zahlt 602€ für die 83,59m2 große Wohnung, somit also 7,20€/m2.
Mit dem geführten und hier aufbereiteten Interview im Hintergrund zeigt sich, dass am Stadtrand und in Vierteln, die beispielsweise außerhalb des Rings liegen, die Miete weit unter der in mittigeren Gegenden liegt. Diese Beobachtung passt zu den oben aufgezeigten Ausführungen Scheffers, dass die Aufwertung in Berlin nur in beliebten Vierteln stattfand, woraufhin sich billigere Siedlungen in Stadtteilen wie Hellersdorf oder Hohenschönhausen bildeten. Für eine weitere Forschung jedoch wäre spannend zu betrachten, ob derlei Prozesse wiederum Gentrifizierung in Bezirken wie Hellersdorf verursachen, da die nach dorthin verdrängte Bevölkerung eventuell mehr Einkommen hat als die ursprünglichen Bewohner*innen.
Literatur:
Eckardt, Frank (2018): Gentrifizierung. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden.
GSW Immobilien AG (Hg.): WohnmarktReport. mit WohnkostenAtlas 2013.
Holm, Andrej (2021): Marzahn-Hellersdorf, Zweite Wahl mit Perspektive.: http://kunstpromenade-marzahn.de/marzahner-promenade/marzahn-hellersdorf-zweite-wahl-mit-perspektive, zuletzt aktualisiert am 25.01.2021
Investitionsbank Berlin (Hg.): IBB Wohnungsmarktbericht 2013. Inklusives Schwerpunktthema: Wohnsituation besonderer, einkommensschwacher Nachfragegruppen.
Plate, Elke; Polinna, Cordelia; Tonndorf, Thorsten: Informationen zur Raumentwicklung, Heft 4, 2014.
Scheffer, Jörg (2020): Digital verbunden – sozial getrennt. Gesellschaftliche Ungleichheit in räumlicher Perspektive. 1st ed. 2020. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden; Springer VS.
Freddie, persönliches Interview, Berlin, 19.01.2020, durchgeführt von Esther Buntfuß