Ein Beitrag zur Situation auf dem Wohnungsmarkt in Berlin-Charlottenburg 2019
Verfasst von Antonia Bloch
Die Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin sinkt seit 2003 (bis 2018) stetig (vgl. Statista 2019). 2019 betrug der Anteil nur noch 0,8% (BerlinHyp 2020, 13). Nach Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte ist Charlottenburg-Wilmersdorf der drittbeliebteste Bezirk zum Leben in Berlin. Dort wohnten 2018 über 340.000 Menschen (vgl. Investitionsbank Berlin 2019), wobei ein vergleichsweise geringes Bevölkerungswachstum vorherrscht. Die Angebotsmiete in Charlottenburg-Wilmersdorf stieg im Vergleich zu 2019 um 5,4% (BerlinHyp 2020, 14). Neben Steglitz-Zehlendorf ist Charlottenburg-Wilmersdorf der einzige Bezirk, in dem bei Neubau vor allem Eigentum entsteht, alle übrigen Bezirke setzen den Fokus auf Mietwohnbau. Im Stadtteil Charlottenburg soll in den kommenden Jahren auch Neubau entstehen, wovon allerdings rund 60% der geplanten Wohnungen zum Eigentumssegment gehören werden (BerlinHyp 2020, 21). Im Jahr 2019 wurden für das Gebiet mit der Postleitzahl 10627, um das es in diesem Beitrag gehen soll, nur 244 Mietangebote ausgeschrieben (für 2018 sogar noch weniger, nämlich 243). Die Kaltmiete betrug im Durchschnitt 13,03€/m2 (2018: 12,58€/m2), wobei die Kaltmiete des unteren Marktsegments bei 8,69€/m2 (2018: 8,62€/m2), die des oberen bei 18,76€/m2 (2018: 17,11€/m2) lag (vgl. BerlinHyp 2019, 32; BerlinHyp 2020, 34). Die durchschnittliche Warmmiete betrug 1.092€/Monat. Im Vergleich zum gesamten Bezirk, bei dem die Warmmiete im Durchschnitt bei 833€ lag, weist dies eine deutliche Diskrepanz auf. Die Wohnungsgröße betrug im Schnitt 65,4m2 (2018: 71,3m2) und stellt damit einen geringen Unterschied zur durchschnittlichen Berliner Wohnungsgröße von 64m2 bzw. zur durchschnittlichen Wohnungsgröße von knapp 70m2 im gesamten Bezirk dar (ebd.). Die Wohnfläche pro EinwohnerIn beträgt in Charlottenburg-Wilmersdorf 46,2m2 (BerlinHyp 2020, 35). Fast ein Viertel aller Einwohner*innen des Bezirks sind 65 Jahre alt oder älter (Stand 2019), allerdings sind auch 13% der Charlottenburger*innen minderjährig. Wichtig für das Jahr 2019 war zudem die Diskussion über den geplanten Mietendeckel, die auch Auswirkungen auf den Mietenmarkt hatte. „Der Berliner Mietendeckel sieht im Wesentlichen vor, dass Mieten bestehender und neuer Mietverträge für Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, mit Ausnahme von öffentlich gefördertem Wohnraum bzw. Wohnheimen, für fünf Jahre auf Basis der Miethöhe zum 18. Juni 2019 eingefroren werden.“ Außerdem wirkt sich das geplante Gesetz auch auf die Mietobergrenze aus, die nach verschiedenen Kriterien nur bis zu einem gewissen Grad erhöht werden darf (BerlinHyp 2020, 17). Obwohl Charlottenburg nicht zu den „hippen“ Bezirken Berlins zählt, wie z.B. Kreuzberg, scheint auch hier die Suche nach einer Wohnung nicht einfach zu sein. Ob die Situation im Bezirk wirklich so angespannt ist, wie sich aufgrund der wenigen Wohnungsangebote vermuten lässt, soll deshalb mittels eines Interviews mit B., die im Kiez mit der Postleitzahl 10627 wohnt, untersucht werden:
B. sucht eine neue Wohnung
„Also ich hab schon ganz lange ne andere Wohnung gesucht“, erzählt B, „irgendwo sind alle ja immer auf der Suche nach was Besserem, nach was Größerem.“ Das Haus, in dem sie mit ihrem Mann, ihren zwei Kindern und einer Katze wohnt, befindet sich in einer Seitenstraße in unmittelbarer Nähe zum S-Bahnhof Charlottenburg. Das Untersuchungsgebiet ist von Altbauten geprägt. Die Gegend wird als bürgerlich und grün wahrgenommen (vgl. BerlinHyp 2019). Der Umzug fand im Dezember 2019 statt. Vorher wohnten sie 18 Jahre lang „keine 100 Meter entfernt“ in einer Vier-Zimmer-Wohnung, die allerdings für eine Familie mit zwei Kindern ungünstig geschnitten und auch „recht laut“ war. Deshalb wuchs der Wunsch nach einer größeren Wohnung. Es wurden Zettel an Laternen geklebt, allen Bekannten in der Nachbarschaft wurde Bescheid gesagt, an Hausverwaltungen der umliegenden Häuser geschrieben und auch über „herkömmliche“ Portale wie Immobilienscout24 wurde gesucht, jedoch ohne Erfolg. „Mein Gefühl war, dass hier gar kein richtiger Wohnungsmarkt in der Nachbarschaft ist, dass die Wohnungen, die frei werden, letztendlich gar nicht angeboten werden müssen, weil die sowieso schon wieder weg sind“, erzählt B. „Schlussendlich hab ich ja die Wohnung jetzt hier auch bekommen, ohne dass sie inseriert war.“ Die neue Wohnung wurde ihr über den Hausmeister vermittelt. Ihn hatte sie zuerst für die alte Wohnung für eine Renovierung beauftragt, weil er auch ein Handwerksgeschäft in der Gegend betreibt. Schließlich sei sie mit ihm ins Gespräch gekommen, und er hat ihr seine Hilfe angeboten. „Mit dem hab ich gemeinsam begonnen zu lauern, wann eine Wohnung frei wird. (…) Dann ist durch Zufall eine andere Wohnung frei geworden, da mussten wir uns dann auch ganz schnell entscheiden. Ich glaube, das haben wir im September erfahren, und zum Dezember ging dann schon der Mietvertrag los.“ Trotzdem hat der Prozess insgesamt 2,5 Jahre gedauert, die eigentliche Suche davor mit inbegriffen sogar doppelt so lang: „Insofern hab ich bestimmt schon seit 5 Jahren intensiv nach ner Alternative zum Wohnen gesucht.“ Allerdings hat sich ihre Suche auch auf ein sehr kleines Gebiet von wenigen Straßenzügen beschränkt und ihre Anforderungen an die neue Wohnung waren sehr hoch. Weil das öffentliche Angebot auf dem Markt sowieso schon sehr gering war, kam innerhalb des gesamten Zeitraums ihrer Suche bis zu dem Angebot ihrer neuen Wohnung auch keine einzige andere Wohnung infrage. B. ist sich deshalb sicher: „Dass es jetzt mit dieser Wohnung geklappt hat, da hatten wir tatsächlich großes Glück.“ Auch die anderen Mieter*innen des neuen Wohnhauses wurden über den Hausmeister vermittelt. „Das geht glaub ich nie über Makler, und er (der Hausmeister) nimmt dafür nie ne Provision, ich glaube tatsächlich, er ist so bekannt im Viertel, dass das immer alles über seine Kontakte läuft, weil der Vermieter gar nicht in Berlin lebt und der verlässt sich absolut auf das Wort hier von dem Hausmeister.“ Dem Vermieter musste B. lediglich ihren Gehaltsnachweis vorlegen. Schufa oder ähnliches wurde gar nicht gefordert. Die Miete in der neuen Wohnung konnte durch den Mietendeckel auch gesenkt werden, sie zahlt trotzdem deutlich mehr, als in ihrer alten Wohnung. Die neue Wohnung ist nur unwesentlich größer als die alte, aber ruhiger gelegen und hat kein Durchgangszimmer mehr. Außerdem gibt es für beide Kinder jeweils ein eigenes Zimmer. Ihr älteres Kind schlief die letzten Jahre in der alten Wohnung in der ehemaligen sogenannten Mädchenkammer, die etwa eine Größe von nur 4m2 hatte.
Dass sie vor bald 20 Jahren schon nach Charlottenburg ziehen wollte, war Zufall und eher dem Grund geschuldet, dass die Wohnung, die in der Zeitung angeboten wurde, auch für damalige Zeiten „einfach so unfassbar günstig“ gewesen war; die Kosten betrugen nur 550 DM. Die Suche vor 20 Jahren kann man nicht mit heute vergleichen, sagt sie, „da hatte man gefühlt die freie Auswahl“. Dass sie mit ihrer Familie in jedem Fall in der Gegend bleiben wollte, liegt auch an der tollen Nachbarschaft und dem alltäglichen Leben dort: „Es ist son echter Kiez. Also wenn ich ohne Portmonee rausgehe, gehe ich halt am nächsten Tag bezahlen (…) oder ich werde an der Kasse drauf hingewiesen, dass mein Mann schon Milch gekauft hat. Das ist wirklich extrem. (…) Es fühlt sich nicht so nach Großstadt an, sondern eher nach Dorf.“ Viele ihrer Freund*innen und Bekannten wohnen auch in der Nähe; auch ihre Ärzt*innen befinden sich seit Jahren alle in Laufweite. „Es spielt sich schon viel ab von meinem Leben hier im Viertel, muss man ehrlich sagen.“ Dieses Festlegen auf den ganz bestimmten Bereich innerhalb des Stadtteils habe aber auch die Wohnungssuche sehr erschwert. „Wenn man sich auf drei Straßenzüge festlegt, das macht es nicht einfacher“, weiß sie. „Ja, da hab ich wirklich Glück gehabt.“ Im Vorderhaus gab es in der alten Wohnung fast keine Fluktuation, die Mieter*innen wohnten dort mindestens so lange, wie sie und ihre Familie; eine Nachbarin sogar seit den 1960ern. Im Hinterhaus hingegen gab es deutlich mehr Fluktuation. Insgesamt war daher eine diverse Altersstruktur vorhanden, die sich innerhalb des Wohnhauses jedoch zwischen Vorder- und Hinterhaus differenziert hat. Auch im neuen Haus ist die Situation ähnlich. Hätte sie die neue Wohnung nicht bekommen, dann wäre sie lieber in der alten geblieben, als in einen anderen Stadtteil umzuziehen: Ein Umzug beispielsweise in den ehemaligen Berliner Osten, (aber auch schon nach Steglitz) ist für sie schwer vorstellbar. „Ich möchte gerne in Berlin auch mit Berlinern umgeben sein. Und nicht nur mit Schwaben.“ Die alte Wohnung steht jedoch seit dem Auszug leer; da laut Vermieterin wegen Corona keine Handwerker zu bekommen seien. Nachmieter*innen wollte B. vorschlagen, die Vermieterin hatte jedoch kein Interesse.
Das Viertel hätte sich innerhalb der gut 20 Jahre, in der sie dort schon wohnt, sehr verändert. Früher sei es noch sehr viel „schlichter“ gewesen, „weniger wohlhabend und weniger schick“, eher ein „echtes Arbeiterviertel“. Es gab viele „echt-Berliner Schultheißkneipen“, ein paar Dönerläden, „und das wars“. Innerhalb der letzten acht Jahre sei dann allerdings der Wandel gekommen: Exklusiver Neubau ist hinzugekommen, „man sieht es an den Autos, man sieht es auch an der Kleidung der Eltern auf dem Spielplatz, das hat sich total verändert.“ In ihrer Straße seien aber keine typischen Einzelhandels-Ketten ansässig, „es ist halt so Alles (…) aber doch ausgerichtet an eine besserverdienende Klientel, und man merkt es auch an den Preisen. (…) Das hat sich in den letzten zehn Jahren wirklich verdoppelt. Aber es ist sicherlich immernoch günstiger, als ein vergleichbares Café im Prenzlauer Berg.“ Die Auswirkungen des umkämpften Berliner Wohnungsmarktes mit immer höheren Mieten und luxuriösem Neubau gibt ihr zu Denken: „Wer soll denn dann noch Wohnen in der Innenstadt? Alleinstehende Rechtsanwälte?“ Ob sie sich selbst jedoch als Teil des Segregationsprozesses sieht, beantwortet sie mit „ja und nein“; sie unterstütze die kleinen Läden in der nahen Umgebung und geht nach wie vor in die gleichen Restaurants und Supermärkte, sehe aber auch, dass sie jetzt eine Miete zahle, „die sich wahrscheinlich ganz viele nicht leisten können“. Es erschrecke sie, dass man mittlerweile mit einem Drittel seines Einkommens die Miete zahlen können müsse, sonst sei es für die Hausverwaltung zu riskant. „Wer verdient denn so viel, dass so ne hohe Miete nur ein Drittel deines Haushaltseinkommens ausmacht? Das können im Grunde gar nicht mehr Familien mit kleinen Kindern sein.“ Ihre neue Miete beträgt seit Einführung des Mietendeckels weniger als ein Drittel ihres Netto-Einkommens, „aber auch nicht weit entfernt“. B. musste außerdem einen „ziemlich langen Fragebogen“ ausfüllen, falls das Gebiet zum Millieuschutzgebiet (durch die Ernennung eines Gebietes zum Milieuschutzgebiet soll verhindert werden, dass sich z.B. durch teure Modernisierungen die Zusammensetzung der Mieter*innenstruktur verändert) erklärt wird. „Das fänd ich natürlich auch gut, wenn das dazu führen würde, dass weniger Modernisierung, weniger Umwandlung in Eigentumswohnungen stattfinden würde.“
Fazit
Durch das Gespräch wird deutlich, dass Charlottenburg beispielhaft für eine Entwicklung des gesamten Berliner Wohnungsmarktes steht: Dieser war im Stadtteil um die Jahrtausendwende noch sehr entspannt und B. hatte damals bei ihrer Suche nach einer Wohnung deshalb auch überhaupt keine Schwierigkeiten, etwas in der Gegend zu finden. Die erste Wohnung wurde in der Zeitung inseriert, war selbst für damalige Verhältnisse sehr günstig und entsprach in Lage, Größe und Ausstattung allen Bedürfnissen. Daher wundert es nicht, dass B. mit ihrer Familie fast 20 Jahre lang in der Wohnung wohnen blieb und ihr nach all den Jahren, als der Wunsch wuchs, eine neue Wohnung zu finden, am wichtigsten war, weiterhin in der Nachbarschaft wohnen bleiben zu können. 2019, als B. mit ihren zwei Kindern und ihrem Mann nur ein paar hundert Meter weiter in die neue Wohnung zog, lag hingegen ein langer Weg und eine beschwerliche Suche hinter ihr, der exemplarisch für die gängige Wahrnehmung des aktuellen Berliner Wohnungsmarktes steht. Fünf Jahre hatte sie sich darum bemüht, eine neue Wohnung zu finden. Schlussendlich war sie nur dank eines engagierten Hausmeisters erfolgreich, der für seinen Arbeitgeber, B.s neuen Vermieter, bei seinen diversen Kontakten in der Nachbarschaft immer schnell passende Mieter*innen fand. Dass die Miete um ein vielfaches Höher war, als in ihrer vorigen Wohnung, nahm sie in Kauf, da sich ihre Suche auf ein sehr begrenztes Gebiet bezogen hatte. Allerdings ist B. sehr gut in ihrem Kiez vernetzt, was für Hinzuziehende oder Menschen mit einem dringenderen Wohnungsbedarf nicht zutrifft. Vermutlich haben diese Personengruppen wenig bis gar keine Chance, dort eine Wohnung zu finden.
Literatur
BerlinHyp (2019): Wohnmarktreport 2019. Unter: https://www.berlinhyp.de/de/media/newsroom/wohnmarktreport-2019?file=files/media/corporate/newsroom/weitere-publikationen/de/2019/Wohnmarktreport_Berlin_2019.pdf, letzter Aufruf am 24.11.2020.
BerlinHyp (2020): Wohnmarktreport 2020. Unter: https://www.berlinhyp.de/de/media/newsroom/wohnmarktreport-2020, letzter Aufruf 25.01.2021.
Bezirksamt Mitte (o.A.): Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete). Unter: https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php, letzter Aufruf 16.02.2021.
B., persönliches Interview, Berlin, 29.12.2020, durchgeführt von Antonia Bloch.
Investitionsbank Berlin (2019): Wohnungsmarktbericht 2019. Unter: https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/ibb_wohnungsmarktbericht_2019.pdf, letzter Aufruf 24.11.2020.
Statista (2019): Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin. Unter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/258439/umfrage/leerstandsquote-von-wohnungen-in-berlin/, letzter Aufruf 24.11.2020.
Abbildung
Beispielhafte Häuserfront in Charlottenburg-Wilmersdorf. Foto von Valeria Farina, 2021.