Die Wohnungssuche einer studierenden Person in Berlin-Neukölln 2020
Verfasst von Luka Wilke
Seit der Finanzkrise 2008 und dem daraus resultierenden Trend vermehrt in Immobilien zu investieren, sind die Mieten, insbesondere in Großstädten, stark gestiegen. Berlin ist von dieser Entwicklung besonders stark betroffen, denn in keiner anderen Stadt in Deutschland sind die Mieten zwischen 2011 und 2016 prozentual stärker gestiegen als in der Hauptstadt (Helbrecht, 2016: 9ff). Grund für diese Entwicklung sind zum einen die hohen Renditeansprüche der Investierenden, welche Wohnimmobilien zu substanziellen Finanzprodukten werden lassen (Heeg, 2013: 86ff) und zum anderen politische (Fehl-)Entscheidungen, die insbesondere von dem Abbau des sozialen Wohnungsbestands gekennzeichnet sind, sowie Markteffekte. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, dann werden Mieten teurer (Helbrecht, 2016: 13). In Berlin ist aufgrund des Bevölkerungswachstums ein Nachfrageüberhang entstanden, welcher sich jährlich verschärft. Das heißt, dass die Stadtbevölkerung schneller wächst als der Wohnungsbestand. Zwischen 2014 und 2018 ist die Berliner Bevölkerung um 5 % gewachsen – die Altersgruppe der 18 bis 30 jährigen Menschen ist besonders stark am Bevölkerungswachstum beteiligt – der Wohnungsbestand hingegen aber nur um 3 %. Dies hat dazu geführt, dass Berlin im Jahr 2019 eine Leerstandsquote von lediglich 0,8 % zu verzeichnen hat. Bei der Leerstandsquote wird die Zahl der leer stehenden Wohnungen in Bezug zum gesamten Wohnungsbestand gesetzt, dabei umfasst der markaktive Leerstand alle „leer stehende Wohnungen, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls mittelfristig aktivierbar wären (<6 Monate)“ (Statista, 2021). Allgemein wird jedoch eine Quote von zwischen 3-5 % als „gesund“ betrachtet (Helmholtz, 2015). Der Effekt ist, dass die Angebotsmieten zwischen 2014 und 2018 um 25 % und die ortsüblichen Vergleichsmieten um 15,2 % gestiegen sind. Im Wohnungsmarktbericht aus dem Jahr 2019 der Investitionsbank Berlin (IBB) konnte jedoch festgestellt werden, dass das Wachstum der Nettokaltmiete zum ersten Mal seit Jahren stagniert. Dieses hat in den Jahren 2017-2018 lediglich 1,3 % betragen (IBB, 2019: 3). Trotz dessen wurde im Jahr 2020 der Berliner Mietendeckel verabschiedet, mit dem Mietpreisbegrenzungen über einen Zeitraum von fünf Jahren geschaffen wurde. Zudem wurden Überschreitungen dieser Begrenzungen verboten (Berliner Mieterverein, 2021). Dass das Mietenwachstum auf natürliche Weise stagniert, ist nämlich nicht auf alle Stadtgebiete gleich verteilt. In Neukölln ist eine solche Entwicklung nicht angekommen. Zumindest nicht im Norden, denn der Bezirk ist in sich gespalten. Der innerhalb und in direkter Umgebung des S-Bahn Rings lokalisierte Norden, vom Hermannplatz bis Silbersteinstraße bzw. bis zur Autobahn, ist in Blöcken dicht bebaut und gilt als Szenekiez, der aufgrund seines diversen kulturellen Angebots bei jungen Erwachsenen sehr beliebt ist (Steinig, 2016: 108). Zudem gilt der Norden, im Gegensatz zum Süden, als einkommensschwächer. Der Süden hingegen ist locker bebaut, bestehend aus einer Mischung von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Plattenbausiedlungen, Kleingartenanlagen und viel Grün. Zudem weist der Süden ein wesentlich höheres Durchschnittsalter der Einwohner*innen auf. Hier liegen tatsächlich drei Gebiete, in denen die mittleren Angebotsmieten sogar leicht gesunken sind (Wohnmarktreport Berlin, 2017: 44). In den Jahren zwischen 2013 und 2018 ist die Einwohner*innenzahl, in Neukölln, von 322.153 auf 330.786 gestiegen (Statistische Bibliothek, 2014: 28/Statistische Bibliothek, 2019: 6). Demgegenüber wurden im selben Zeitraum lediglich 2.340 Wohnungen fertiggestellt. Zudem kann der Bezirk auch im Jahr 2018 wieder einen natürlichen Bevölkerungssaldo von 679 verbuchen (Wohnmarktreport Berlin, 2020: 55). Aufgrund der dichten Bauweise im Norden verfügt dieser über sehr limitierte Potenziale für Wohnungsbau. Lediglich im Süden können noch größere Bauprojekte realisiert werden. Der Druck im Norden ist aber groß. Kein anderer Bezirk konnte im Jahr 2016 ein größeres Wachstum an Angebotsmieten verzeichnen als Neukölln. Mit einem Plus von 17,1 % reiht sich der Bezirk nunmehr auf Platz fünf der teuersten Angebotsmieten in Berlin ein (Wohnmarktreport, 2017: 44) und das obwohl der Norden über ein unterdurchschnittliches Nettoeinkommen verfügt und eine überdurchschnittliche Erwerbslosenquote aufweist. Das Problem bezahlbarer Mietwohnungen wird zudem noch durch das exzessive Umwandlungsgeschehen verschärft. Im Jahr 2018 wurden in Neukölln 1.717 Wohnungen in Eigentum umgewandelt, womit der Bezirk mit großem Abstand auf dem ersten Platz liegt (SenStaWo, 2019: 10). Aufgrund des niedrigen Durchschnitteinkommens in Neukölln, lässt sich vermuten, dass die alteingesessenen Einwohner*innen nicht in der finanziellen Lage sind sich die Kaufpreise leisten zu können, was zum einen den Nachfragedruck auf leistbare Wohnungen im Bezirk abermals erhöhen und zum anderen zu einem Austausch der Bewohner*innenschaft führen kann. Zudem können Wohnungen, ebenfalls als Resultat des hohen Nachfragedrucks, in nahezu jedem Zustand zu horrenden Preisen vermietet werden. Eine interne Datenanalyse der Immobilienplattform „Immoscout24“ hat demnach ergeben, dass Vermieter*innen, im Jahr 2020, im Schnitt 137 Kontaktanfragen auf ein Inserat erhalten haben, womit Berlin, im Bundesdeutschen Vergleich, einsame Spitze ist (Tagesspiegel, 2021).
Was bedeutet dies für die heutige Wohnungssuche einer studierenden Person in Neukölln?
Matthew Hope[1] ist ein 25 jähriger Mann aus Nürnberg, der vor knapp mehr als vier Jahren als Studierender der Volkswirtschaftslehre nach Berlin gekommen ist. Neben dem Studium hat er durchweg 20 Stunden die Woche gearbeitet, wodurch er nach eigener Aussage für einen Studierenden finanziell immer recht gut aufgestellt war. Im Jahr 2020 hat er sein Bachelorstudium abgeschlossen und arbeitet momentan in einem Unternehmen, dass sich „auf ein Agenturgeschäft im Bereich Gesundheitsmanagement spezialisiert“ hat. Bei diesem hat er schon als Werkstudierender gearbeitet, sodass er mittlerweile seit zwei Jahren dort angestellt ist. In diesem Jahr ist er schon zum vierten Mal innerhalb Berlins umgezogen. Die überwiegende Zeit hat er in unterschiedlichen Kiezen von Neukölln gelebt, aber zu Beginn seiner Berlinzeit hat er sich auch kurzzeitig in Friedrichshain, am Boxhagener Platz, niedergelassen. Zusammen haben wir uns insbesondere über seinen letzten Umzug unterhalten. Darüber, was er auf seiner Suche erlebt hat, wie er zu seiner jetzigen Wohnung gekommen ist und wie er jetzt wohnt.
Nachdem Matthew die letzten vier Jahre als Untermieter in WG´s gewohnt hat – zum Teil sogar mit einem befristeten Mietvertrag –, hat er sich letztes Jahr dazu entschieden eine eigene Wohnung zu suchen, in der er als Hauptmieter auch auf lange Sicht leben kann. Schon zu Beginn seiner Suche galt es als sicher, dass seine neue Wohnung in Neukölln liegen wird, da der Bezirk, in Erweiterung um Friedrichshain-Kreuzberg, seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Allerdings nicht im Süden, sondern in dem Gebiet von der Weserstraße bis Silbersteinstraße. Anfangs waren die Ansprüche an die neue Wohnung sehr hoch, „[…] sie sollte auch in Neukölln liegen, sie sollte bezahlbar sein, bestenfalls nicht mehr Erdgeschoss und naja im besten Fall auch Altbau.“ (Interview mit Hope, 15.01.2021, Berlin). Doch aufgrund des Mangels an Angeboten, sind die Ansprüche kontinuierlich gesunken, sodass er den Suchradius erst auf Britz, im Süden von Neukölln lokalisiert, erweitert hat, ehe er plötzlich auf einer WG-Besichtigung in Charlottenburg landete und sich fragte, wie das passieren konnte.
Nach einem Jahr der Suche ist er schließlich fündig geworden. Trotz des anfangs beschriebenen Nachfrageüberhangs und den in den letzten Jahren gestiegenen Mietpreisen, ist seine Wohnung „sogar gut bezahlbar“ (ebd.), wie er es nennt. Im Endeffekt bezahlt Matthew ca. 800€ nettokalt für eine Wohnung im 2. Stockwerk eines Altbaus mit insgesamt 110 Quadratmeter inklusive Balkon, vier Zimmer, zwei renovierten Toiletten (eine mit Dusche), doppeltverglasten Fenstern und einem schönen neuen Dielenboden. Die Wohnung und Miete teilt er sich mit zwei Mitbewohner*innen. Gelegen ist die Wohnung an der Hermannstraße – im Silberstein-Kiez -, knapp außerhalb des Berliner S-Bahn Rings, aber in Gehweite zum S-Bahnhof Hermannstraße. Matthews Aussagen nach ist der Kiez durch Menschen türkisch-arabischer Abstammung geprägt, samt vielen Restaurants, Frühstückshäusern und Cafés. Jedoch ist in der Umgebung ein Wandel zu beobachten – Matthew nutzt hier das Stichwort Gentrifizierung. Es lassen sich in dem Umfeld immer mehr junge Studierende und Menschen mit „double income no kids“ (ebd.) nieder. Zudem kommen, insbesondere in den Nebenstraßen, immer mehr hippe Cafés und Bars hinzu, sowie ein Flohmarkt am Kranoldplatz zu dem vor allem junge Leute pilgern, wenn dieser stattfindet. Matthew untermauert seine Beobachtungen mit Aussagen seiner schon lange im Kiez lebenden Kontaktpersonen, die er beim Bäcker, im Restaurant oder im Spätkauf um die Ecke regelmäßig antrifft: „[…]vor 10 oder 5 Jahren sah das noch ganz anders aus“ (ebd.). Da aufgrund des Platzmangels nicht genügend Wohnraum für Zuziehende geschaffen werden konnte und kann, stellt sich hier die Frage wo die alten Bewohner*innen heute sind. Gibt es einen natürlichen Generationenwechsel oder mussten alt eingesessene Bewohner*innen wegen des Nachfragedrucks und den damit einhergehenden steigenden Mieten ihr Lebensumfeld gezwungenermaßen verlassen?
Und wie kommt es dann dazu, dass Matthew eine vergleichsweise „günstige“ Wohnung, in einem solchen Gebiet, anmieten konnte? Zum einen liegt das am in Kraft getretenen Gesetz zum Mietendeckel, wodurch seine Wohnung günstiger geworden ist. Zum anderen, liegt es am/an der Verwalter*in des Hauses. Verwaltet wird die Immobilie von der Gewobag, welche eines der sechs kommunalen Wohnungsunternehmen in Berlin ist. Während seiner Suche ist Matthew auf ein Inserat der Gewobag gestoßen, welches – überraschenderweise – „bezahlbar“ war. Erst dann hat er die Vorteile eines kommunalen Wohnungsunternehmens gegenüber privaten Vermieter*innen erkannt, insbesondere, dass er sich keine großen Sorgen wegen exorbitanten Mieterhöhungen aufgrund von Luxussanierungen machen muss oder wegen Selbstanspruch rausgeklagt wird, wie es einigen seiner Bekannten ergangen ist. Zudem verfolgt die Gewobag ein besonderes Vorgehen beim Inserieren der Wohnungen auf etwaigen Plattformen. Die Wohnungsangebote werden demnach nur für etwa zehn Minuten veröffentlicht und dann gelöscht, somit haben nur Personen eine Chance zu einer Besichtigung eingeladen zu werden, die sich innerhalb dieser zehn Minuten auf das jeweilige Angebot bewerben. Grund hierfür sind vermutlich die Massen an potenziellen Bewerber*innen. Mit Massenbesichtigungen hat Matthew auch seine Erfahrungen gemacht, auch wenn er „nur bei etwa fünf Besichtigungen“ war. Alle Besichtigungen, die er vorher hatte, waren eine „Katastrophe […]. Da waren so viele Leute. Man hat sich bis in den Treppenaufgang gestaut, weil so viele Leute gar nicht in die Wohnungen gepasst haben“ (ebd.). Generell besaß, von den fünf besichtigten Wohnungen, nur eine Dachgeschosswohnung im Schillerkiez letztendlich das Potential von ihm angemietet zu werden, aber selbst da waren 50 Menschen bei der Besichtigung und von den Verwaltern hat er in der Folge auch nichts mehr gehört. Es gab allerdings noch eine andere Wohnung, in der Nähe des Hermannplatzes, in die Matthew große Hoffnung hegte, aber auch bei der Besichtigung war schnell klar, dass er sich da nicht bewerben wird: „Es war zwar bezahlbar, aber die Wohnung die war kaputt. Der Dielenboden war komplett aufgerissen, also es war ein Loch im Boden, die Küche war (…). Das war eine zwei-Zimmerwohnung mit einem Durchgangszimmer quasi. Ich habe trotzdem so Gespräche mitbekommen: ‚Ja, ok das können wir schon so machen, wenn wir da noch eine Wand einziehen und so.‘ Wow, dafür das was es war, war es auch wieder frech teuer.“ (ebd.). Durch Matthews Erfahrungsbericht kann hier der hohe Nachfragedruck und auch die Verzweiflung, welche sich durch eine hohe Kompromissbereitschaft der Wohnungssuchenden ausdrückt, in Neukölln aufgezeigt werden. Zudem zeigt sich das skrupellose Verhalten vermietender Personen, die die Verzweiflung und hohe Kompromissbereitschaft ausnutzen, um hohe Renditen zu generieren, in dem sie Wohnungen in nahezu jedem Zustand anbieten.
Letztendlich hat er aber eine Wohnung gefunden, die all seinen Ansprüchen entspricht und das hatte vermutlich auch viel mit der aktuell herrschenden Corona-Pandemie zu tun. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen im März 2020 waren Massenbesichtigungen nicht mehr erlaubt, sodass die Bewerber*innen in einzelnen „Slots“ eingeladen wurden. In der Folge waren nur etwa acht bis zehn Personen bei der Besichtigung anwesend. Zudem war in dem Haus noch eine zweite Wohnung frei, die aufgrund des komplizierter gewordenen Besichtigungsverfahrens gleich mit besichtigt werden konnte, sodass sich die Bewerber*innen auf zwei Wohnungen verteilt haben. Was aber vermutlich einen noch größeren Ausschlag gegeben hat, war, dass zwar der Boden und die Bäder renoviert waren, es aber weder eine Küche noch gemachte Wände gab. Diese befanden sich bei der Anmietung im Rohzustand. Schließlich hat es sehr viel Zeit und Geld (ca. 1300 €) gekostet um eine komplett neue Küche einzubauen und die Wände zu renovieren, was viele andere vermutlich nicht bereit waren zu geben. Matthew war dazu jedoch bereit, da er die Zeit hatte und sich das Geld mit seinen Mitbewohner*innen teilen konnte. Letztendlich durfte er zusammen mit seinem Vater, der ebenfalls als Hauptmieter auftritt, den Mietvertrag unterschreiben. Dass sein Vater den Mietvertrag mit unterzeichnet, war Bedingung von Seiten der Gewobag. Ohne seinem Vater im Mietvertrag, hätte er die Wohnung nicht bekommen
Fazit
Matthews Wohnungssuche erstreckte sich über ein Jahr, in dem er mal mehr oder weniger intensiv gesucht hat. Der angespannte Wohnungsmarkt, gekennzeichnet durch einen Mangel an (bezahlbaren) Angeboten und einen hohen Nachfragedruck, in Neukölln wird in seiner Suche mehrfach sichtbar. Zudem ist der demographische Wandel, hin zu einer jungen, meist gut ausgebildeten und finanziell besser aufgestellten Bewohner*innenschaft in Neukölln zu erkennen. Auch die Angst, aufgrund von Eigenanspruch rausgeklagt zu werden oder hohe Mieterhöhungen wegen Luxussanierungen zu erhalten, scheint für Suchende real existent und das, obwohl der Großteil Nord-Neuköllns Milieuschutzgebiete sind, in denen eben solche Prozesse untersagt sind bzw. stärker kontrolliert werden. Wenngleich Matthew sein gesamtes Studium nebenbei 20 Stunden die Woche gearbeitet hat, gab es nur fünf weitere Wohnungsangebote in Neukölln, die seinen Ansprüchen und Geldbeutel entsprochen haben. Zudem waren bei den Besichtigungen so viele Menschen anwesend, dass sie sich bis ins Treppenhaus gestaut haben. Für einen Studierenden ist es fast unmöglich, sich gegen eine solche Konkurrenz an Bewerber*innen durchzusetzen. Letztendlich konnte Matthew von der Corona-Pandemie profitieren, da die beschlossenen Kontaktbeschränkungen keine Massenbesichtigungen mehr zugelassen haben. Zudem war er dazu bereit eine Wohnung mit Wänden im Rohzustand und ohne Küche zu übernehmen, was für andere Bewerber*innen nur schwer realisierbar gewesen ist, da zur Renovierung sowohl große finanzielle, als auch zeitliche Ressourcen akquiriert werden mussten. Dadurch, dass er schließlich mit zwei Mitbewohner*innen in die Wohnung gezogen ist, konnten diese sich beides teilen. Auch wenn es nicht der Anspruch einer studierenden Person sein muss eine 110qm große Wohnung anzumieten, zeigt Matthews Suche die limitierten Möglichkeiten deutlich. Das Angebot von lediglich fünf Wohnungen, die leistbar waren, in Kombination mit dem hohen Aufkommen von Bewerber*innen, zeigt die angespannte Situation von Neuköllns Mietwohnungsmarkt. Um eine Wohnung schließlich anmieten zu können, musste Matthew einige Kompromisse eingehen und seinen Vater mit in den Vertrag aufnehmen. Zudem hat er stark von der Corona-Situation, im Sinne der Wohnungssuche, profitieren können. Ohne eine riesige Portion Glück und die Unterstützung der Eltern, scheint es für eine studierende Person fast unmöglich im Jahr 2020 eine Wohnung in Neukölln zu finden.
Literaturverzeichnis
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. (2014). Einwohnerinnen und Einwohner im Land Berlin am 31.12.2013. Berlin.
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Helbrecht, I. (2016). Gentrification und Verdrängung . In I. Helbrecht (Hrsg.), Gentrifizierung in Berlin (S. 9-16). Bielefeld: transcript.
Hope, M. (15. Januar 2021). (L. Wilke, Interviewer)
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Rink, D., & Wolff, M. (16. November 2015). ufz.de. Abgerufen am 22. Januar 2021 von https://www.ufz.de/index.php?de=37252
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[1] Name geändert